长沙市（河西）房地产市场8月动态分析.doc

长沙市(河西)房地产市场8月动态分析
深圳中原公司予卓越公司的第一期市场月报格式为:
第一部分:长沙(河西)楼市的整体状况描述和点评;
第二部分:分项目进行资讯的展示和点评。重点项目详细介绍,次要项目简略介绍;
考虑到第一期的特殊性,我们将会介绍项目的基本情况和2005年9月份之前的楼盘相关资讯;
说明:
月报以河西市场为主,兼顾河东的可比项目;
后续月报将以当月资讯为主;
资讯的内容包括:工程进度、价格变化、销售情况、广告投放、活动营销、开发商和项目动向等
长沙市(河西)房地产市场研究8月报表
2005年8月15日,中国人民银行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中提出“取消预售政策”的建议,顿时一石激起千层浪,在房地产相关行业甚至消费者中引起了巨大的反响和争议。业内人士人人自危,消费者在观望的同时似乎有所期待,王石等大牌房开明星纷纷起身说话,为维护房地产行业的稳定而慷慨陈辞。8月下旬国家建设部指出:取消预售政策尚不符合中国的国情。一场房地产行业即将面临的飓风暴雨得以消弥。
但是“建议”的影响却久久不能消散,留给我们无尽的思考。取消预售政策更多是从银行业的角度出发,为解决银行贷款信誉问题而提出的解决方案,从消费者的角度来讲, 他们认为买期房面临着工程质量能否保证和开发商承诺是否兑现的风险,相比之下,他们更愿意购买现房。但是取消预售政策有着不可避免的弊端。从开发商的角度来讲,现房不利于开发商投资资金的运作,必然使得至少一半的资金实力不够雄厚的开发商被淘汰出局(潘石屹称至少80%),从而使得内地的房开市场提前出现“寡头垄断”的局面,不利于房地产行业正常有序的发展,从消费者的角度来讲,购买现房意味着要付出更多的成本,房价有可能会大涨,市场难以承受。综合来看,“取消预售政策”弊大于利。
“取消预售政策”的建议不是空穴来风,是市场和行业运作者共同作用的结果,这个建议在中国提前到来了至少10年,这反映了我国房地产和建筑行业的诚信危机已经需要引起足够的重视。从另一个层面来讲,“取消预售政策”的建议给市场和行业带来如此大的恐慌,说明房地产行业的危机意识还有待加强,预警机制需要完善,行业自身的调整需要加快。
成熟的市场应该走在政府的前面!
8月份河西市场风平浪静,似乎酝酿着一场风暴。9月29日岳麓生态节将在贺龙体育馆隆重举行,而秋季房交会将于10月18-22日在农博会闪亮登场,这两个盛会对长沙,尤其是河西房地产市场的意义非常之重大,各大开发商和项目都卯足了劲为这两个展会作准备。
8月27日,长沙晚报发布专题新闻,名曰《市府军团厉兵秣马》,将河西的楼盘提升到一个板块的高度推向市场,加上正在筹备策划之中的“9·29岳麓生态节”盛会,这两个举动标志着河西楼市从单打独斗已经上升到有意识的板块联合炒作,河西房开单位的营销意识进一步升级。
过去一年,芙蓉南、人民东、体育新城、金鹰城板块都已经完成了一轮甚至几轮的炒作,2004年麓南四虎(阳光100、凯达、经投、华盛等)曾达成统一战线,每周聚会密谋,欲将麓南板块以全新的姿态推向市场,但是他们的炒作并不到位,结果计划流产,各公司依然单独作战,麓南板块的优势没有得到充分的彰显,这说明阳光100等外地房开和内地房开的磨合依然存在问题,独力难支鸿鹄大业。而2005年,深圳卓越、香港和记黄埔、广州玫瑰园等公司在长沙储备的项目浮出水面,新一轮的合纵连横势不可挡。深圳中原相信,河西板块(公认为是市府、麓谷板块和麓南板块,深圳中原认为应该加入金星北板块)将会在长沙掀起新的置业热潮,彻底改变河西在长沙市民眼中的居住形象。
“城市向西”的概念正在酝酿当中!
阳光100·组合卖点下的优势地产
品牌+前景+推广+优质客户群
【阳光100小档案】
长沙阳光100国际新城位于长沙市岳麓区,湘江三桥以西200米处,二环线北侧。北边临近规划中的大学城,西边临近正在建设当中的香格里·麓山别墅,该项目东边部分可以享受到江景。项目占地面积989亩,总规划面积为100多万平方米,,规划户数为5000多户。
该项目由北京阳光100集团投资开发,建筑设计为日本的安滕忠雄事务所和澳大利亚DCM事务所,园林设计单位为易道(EDAW),物管单位为湖南万怡物业管理公司(由阳光100组建)。该项目的策划和销售由阳光100自行组建团队完成。
阳光100国际新城分为四期开发。一期为小高层,一期毛坯房均价2450元/平方米,精装修房3000元/平方米,跃式3100元/平方米,一次性付款98折,按揭客户没有折扣。一期由湖南大学认购12栋,合10万平方米的建筑面积,价格未知,湖大转让给老师的均价为2350元/平方米。目前一期仅余几套跃式,其余全部售完。
原定2005年6月推出2期,后因预售政策