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度假物业
2013年1月
定义
已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
(物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。)
要素
一、物业(译自英语property或estate)
建成并有使用功能
有与之配套的设备、市政、公用设施
包含屋宇周边的场地、庭院、非主干道等
分类
其他物业(特殊物业):包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场车站、码头、高速公路、桥梁,隧道等。
特点:政府许可+长期投资(多数)
混合物业
高新产业
分类
二、度假物业
产权式酒店
分时度假酒店
酒店式公寓
精品酒店
星级酒店
度假住宅
产权式酒店(CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL )
由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权,交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。所有者将客房委托给酒店经营分取投资回报,从经营利润中分红,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
二、度假物业
分红
一定期限的免费入住权
+
每个客房独立产权出售
地域特征
强势景观资源或经济活跃区域
交通的易达性
客户定位
城市的高收入阶层
经营特点
产权完全归属业主
专业第三方管理
管理方经营,不保证业主的收益
开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益
投资客为主
特性
权益关系——投资合同期间
开发商利润:投资合同期内,开发商占有使用权因此获得收益分配
投资收益:业主拥有的产权部分获得的收益分配
佣金:由于开发商拥有使用权,因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方,第三方因此获得佣金。
合同到期后,若业主愿意,仍可继续签订类似投资合同。
图例:
合同关系:
权利素:
现金流:
产权酒店
所有权
使用权
专业第三方
开发商
投资客户
酒店住客
经营权
投资回报
开发商收益
佣金
专业第三方
开发商
投资客户
经营模式
经营模式优劣分析
优点
快速脱手,快速回现,减小资金压力。
可以长期拥有使用权,以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。
通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户
缺点
1. 从国内地产投资来看,更多的投资客户属于传统的短线投资类型,投资物业持有期超过5年的并不多见,而产权酒店需要的是理性的长线投资客户,这于当前市场情况不符。
2. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入,酒店经营本身风险很大,做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。