上海房地产营销策划方案.docx

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目录
项目定
位
略
项目评判
市场形象定位
目标客户定位
目标客户分析
推广策
P3
P12
易机构、办事处。
信息通道
专门的中介机构;
房地产信息集中的报纸。
4. 2酒店公寓目标客户分析
主要特征
在上海工作或由于工作关系经常到上海;
对配套比较依赖，注重生活品质；
关注周边的居住氛围；
注重工作的便利性。
社交广泛。
消费心理
对价格敏感较低，注重品质;
投资意识较强。
□ 4-- 八-J-n
追逐时尚，注重形象，关注生活品质；
三口之家为主，有私家车或公司专车；
大部分受过高等教育；
敢于创新、善于学习新知识、新观念； 投资意识强。
消费心理
关注品质，对价格不是很敏感；
有相对固定的消费品牌；
公共活动频繁；
个人交际圈相对固定，活动场所相对固定;
注重地位的表现；
对未来发展有很好期望。
信息通道
报纸：主要为新闻类和专业类报纸；
电视：新闻类；
杂志：时尚杂志、免费速递杂志； 亲友间信息传递；
户外媒体。
4. 4商铺目标客户分析
主要特征
主要居住在周边区域，对地域认同感很强; 关注市政动态，投资意识强。

1、策略概述
高姿态、高品位的社会公关活动
引起公众注意的新闻事件营销
准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动 现场展现将来的期望值，给客户以购买信心
公共关系策略与广告宣传推广并举
2、推广阶段
品牌升华
品牌形象建立
整体项目推广
此时产品尚未完全确 定，营销中以渲染北外 滩的历史背景、人文掌 故以及未来发展的美 好蓝图为主，营造气 氛，充分发表自己的生 活主张，树立对国际菁 英们的品牌形象感召。
推广阶段
时间跨度
关键节点
主要工作简述
准备期
2002年8月下旬之前
8月下旬售楼处投入 使用
以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情况下，以做足北外 滩的历史与整体开发的文章为主。
1、现场及售楼处整体包装
2、以及销售资料的设计及印刷完成
3、开盘前期的销售工具准备、销售团队组建及培训
2002年8月下旬——10 月上旬
10月1日房展会
售楼处投入使用，进入引导期工作筹备阶段。
1、房展会筹备
2、采用新闻事件营销先行，举办“寻找梦想，跨越未来--北外滩 人文摄影之旅”摄影比赛的公关活动，以类似公益性的活动引起社会 注意，这段时间要将活动执行计划确定，以及确定新闻炒作计划 3、项目全程媒体策略与预算计划确定
整体项目与 住宅引导期
2003年10月上旬
——2003年12月
2003年10月下旬
“寻找梦想，跨越未 来一-北外滩人文摄 影之旅”摄影比赛的 公关活动举办
延续房展会效应，进入市场酝酿期，“寻找梦想，跨越未来--北外 滩人文摄影之旅”摄影比赛的公关活动实施，伴随各种新闻媒体潜移 默化的宣传，确定和巩固本案产品市场形象，深化产品市场推广。 同时开盘执行计划确定。
2004年1月
——2004年3月
2004年3月上旬住 宅正式开盘
为住宅开盘作准备，宣传开始逐步以住宅为主，软广告炒作逐步展开， 并在公开前一个月左右，开始进行硬广告投放，广告表现以整体形象 为主，广告力度在开盘前大量和大面积释放，同时以研讨会、产品说 明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜的作用，邀约新闻媒体部 门、社会名人、商政名流，在市场上形成良好口碑，积聚市场买气， 为预售以及开盘营造热销场面造势
住宅
开盘强销期
2004年3月上旬
4月底
强势开盘，以开盘典礼等公关活动形式，在较短时间内冲击销售（预 定）率。完成5#楼、6#楼及7#楼的销售。此时广告投入密集而准确。
住宅
第二强销期
2004年5月
——6月
5月1日房展会
借助房展会的力量，抬升项目形象，营造第二次强销势头，价格适当 提升，迅速去化第二批购买意向客户，完成全部住宅的销售，广告投 入逐渐放慢，直至住宅的销售全部2结束。
同时完成酒店式公寓的前期准备，包括售楼处包装的改变
酒店式公寓资料的设计及印刷完成，酒店式公寓开盘前期销售团队组 建及培训
酒店式公寓