2015年铂金名筑项目价格调整建议41p.ppt

铂金名筑价格调整建议
策划/杭州搜房提报日期/2015年8月
4/推售策略纲要
3/价格策略解析
2/市场竞合解读
1/项目本体回顾
1/项目本体回顾/项目推售节点回顾
12年9月:项目首开1、2、10号楼,共275套房源,15088元/㎡起价、16000元/㎡均价;
13年9月:4号楼小高层,共66套房源,开盘起价16800元/㎡、均价18000元/㎡,同时1、2、10号楼均价调整为17000元/㎡;
13年12月:项目加推5、6号楼,起价16000元/㎡起;
14年1月:铂金名筑89、137方样板房开放,主推5、6号楼;
15年1月:项目整体交付,已是现房在售,主推4、5、6号楼房源,3、7、8、9房源未开。
项目重要推售节点与动作
1/项目本体回顾/项目现状分析
居住氛围浓厚:项目周边虽无大型商业配套,但周边居住氛围浓厚,生活基本配套都已成型,且长河板块占据教育优势,项目学区配套为博文小学、长河中学。
板块发展空间大:项目位于滨江区正中心的长河版块,与区政府版块这一核心版块相毗邻,近中河高架,距武林商业圈约30分钟车程,入城相当便捷,且毗邻白马湖创意园、湘湖休闲度假区,休闲娱乐配套较充足。
推广量不足:项目现房交付,实景呈现,居住、生活氛围都已形成。但目前鉴于销售周期较长,目前推广量少,知名度不高,客群丰富度不足。
1/项目本体回顾/在售房源解析
小面积产品去化率相对较高:目前在售6号楼边套137㎡并无成交,且5号楼边套112㎡仅去化5套,相比而言小面积段去化较为明显,就4、5、6#房源来看,%.
各户型间去化不均衡:就面积大小来看,89㎡、90㎡户型销售去化情况最好,且同面积不同户型的的房源去化程度也不甚相同,81㎡、87㎡户型去化缓慢,81㎡与87㎡存量占据小面积房源存量的68%,
在售房源整体去化率不高:目前在售4、5、6号楼整体存量188套,,去化76套,,就存量来看81㎡、87㎡、112㎡、137㎡是下一步需要考虑的重点。
在售房源整体去化慢:4、5、6号楼总计去化76套,从房源开盘情况来看13年9月至今月均去化10套,去化形式不容乐观,且伴随去化的缓慢,项目推售进度也相应放缓,在从13年12月后,再无相应的推售动作推出,不易于本案的推广与客户信心的建立。
从数据来看,目前货值存量大,去化周期长,大小面积段存量房源大致相同,但大面积段房源基本无去化,项目目前仅靠89、90㎡房源去化支撑。
1/项目本体回顾/在售房源评估
4号楼:%,楼层差价127-163元/层,边套89㎡A户型去化较多,中间套中低楼层去化比例大,作为户型全部为89㎡、90㎡小户型的4号楼,且早于5、6号楼开盘,去化情况依旧不容乐观,中间套中高楼层的去化是4号楼的重点。
5号楼:%,楼层差价50/层,81㎡中间套3-6层去化,边套112㎡少量去化,高区基本无去化。
6号楼:整体去化率33%,楼层差价约70元/层,89㎡边套基本售完,87㎡中间套低楼层去化较大,高层基本无去化,边套137㎡没有去化。
各楼栋去化情况稍有不同,但售出房源多为低楼层、小面积为主,中高区以及大面积段房源去化是本案未来去化的重点。
1/项目本体回顾/未售房源评估
大小面积户型比例基本相同:本案未售房源共计282套,,且87㎡—89㎡房源131套,124㎡—159㎡房源合计150套,比例接近1:1,与4、5、6号楼所剩房源比例接近;
户型较已开房源有优势:从小面积房源来看,未售房源中没有已开房源剩余较大的81㎡两房户型,且大面积段房源新增124㎡、130㎡两种户型,就大户型而言完全可以弥补现有已开大户型房源类型不足的劣势;
需构建清晰高层产品营销路线:本案现有存量大,户型多样;面对丰富的产品线,构建清晰的产品线营销路线与推盘节奏有助于项目快速去化;
本案未推房源与在售房源存量大致相同,面积比例也相近,需利用未售房源货源对在售房源进行及时补充,并且根据市场反应来及时调整大面积段房源类型,以保证项目推售节奏达到快速去化。
在售房源
未推房源
售罄房源
1/项目本体回顾/整体房源评估
货值:项目可售房源474套,,整体销售业绩完成总量41%,从剩余套数看,小面积房源与大面积房源套数相近,,小面积房源3亿,且项目之前销售业绩主要靠小户型支撑,因此大户型房源如何去化是本案面临的重点;
户型:本案户型种类过多,单就销售角度而说,不利于握拳推广、出击,会增加相应客户的沟通成本。因此,项目推售房源需将户型比例进行调整,以大面积房源为推售重点,采用相应营销手段降低客户