物业管理案例集八.docx

物业管理案例集八
【案例一】
某住宅小区设有 120 个车位的专门停车场，当业主入住后不久发生 了是否应该缴纳停车费的争议。业主认为开发商在售楼广告中明确， 有提供停车的配套服务，停车场系小区的共用部分，归全体业主所有， 既然是业主自己没有坡度 造成堵塞，是发展商的问题，并不是管理处管理不当。因此，管理处 不应承担责任。问：你作为物业管理公司员工怎样分析此问题？
分析：此业主家的“水漫金山”事件到底是谁的责任？ 第一，物业公司在接管验收时，应仔细查验，把会影响以后业主生活 及物业管理的问题一一指出，让发展商整改，然后签字认可。此公寓 业主已经入住，物业管理公司与发展商的交接验收手续也早已办妥， 说明物业公司已经承认了该公寓在设计上已经没有会影响以后业主 生活及物业管理的问题存在了。而这次
8 楼业主的水浸事件又恰恰 是由于 7 楼的水平污水管坡度造成的，这说明管理处的上级单位物 业公司是有部分责任的。
第二，如果 8 楼以上业主（包括 8 楼）不违例把一些固体物倒进污 水管，我想这样的水浸事件发生的概率也会大大降低。这说明业主本 身也有不妥之处。如果管理处为公寓办理了公众责任保险，就应该从 公众责任险中为此业主作部分赔偿。
通过上述分析，物业公司应该总结经验教训，在接收物业时一定要仔 细、认真，公寓管理处也应该马上对排污管进行改造。
【案例六】某市某高级住宅楼。一天，小区管理处来了一位气喘呼 呼的业主：“你们到底管不管，我对面那家住了十来个人，吵得我睡 不着觉，而且让我有一种不安全感，我希望管理处干涉，不能让他们 住那么多人”管理 处工作人员在安慰该业主的同时，立即派另一位 工作人员进 行调查。原来，该业主对面
的业主家最近来了十几个亲戚和 老乡，白天在其开的餐厅上班，晚 上便回到此屋休息。那么对以上业主所反映的问题，管理处到底该不 该管，又该怎么管？ 分析：对于该业主反映的此类问题，管理处应仔细分析，在现有物业 管理法规的基础上进行解决。
首先，有关物业管理的法规规定，业主、承租人和其他非业主使用房 屋时，不得侵害他人的正当权益； 住宅区内禁止发出超出规定标准 的噪音。据此，管理处可向业主发出一份通知，让其遵守以上法规， 以免影响邻里的正常生活。
其次，管理处应加强入住登记制度。让这十来个人把身份证复印件及 照片交到小区管理处进行登记备案，从而消除某些不安全的隐患。 第三，至于该业主希望管理处干涉，不能让他们住那么多人，这实在 有些勉为其难。因为业主买下此房后，就有了合法的使用权、处理权， 作为只有企业行为的小区管理处，又怎么能干涉业户，不让他们住那 么多人呢？但管理处应该把自己处理问题的方法耐心告诉业主，让业 主知晓并使其放心，相信该业主也一定会在理解的基础上接受此种处 理方法的。
【案例七】
2001 年 8 月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的 业主告上法庭。原告称，该大厦住
宅物业服务费每月 ，但被告自 99年 1 月 起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业服务 费及滞纳金。被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合 同，原告与业主委员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时 又称，物业管理公司只收钱不服务，服务质量差，管理混乱，不符合 对等原则，