苏州相城前期产品定位试卷.ppt

相城隆湖置业前期产品定位报告

政策
主要内容
执行日期
执行情况
限价
市区新建住房成交均价同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅,预计房价增长速度控制在12%以内。
2011年4月11日
限贷
首套房贷首付比例认定面积大幅降低,二套房贷款利率上浮,停止第三套及以上房贷;政策效应:限贷政策同样增加了再次购房成本。
2011年1月26日
限购
政策效应:限制房价过快上涨,控制本地及外来购房套数
2011年3月2日
提税
对个人购买不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征收税
2010年10月12日
加息政策
央行连续六次加息,,政策效应:货币紧缩政策将严格控制房贷下发,开发商资金链将严重收紧,购房者因放贷困难造成购买力不足
2011年4月17日
苏州现行调控政策:
【政策性市场认知】
从当前行业调控的三大手段来看(财税、金融、行政),行政性的限购措施影响最大,其次为金融,综合国内国际的经济形势来看,2012年尤其是上半年限购解除的可能性极小,但持续紧缩的金融环境相较2011年会有适度的宽松:
观点一:苏州调控与全国市场同步,2012年政策调控主基调难变,限购、限贷解除可能性小
只是增加成本,并非关闭门槛
二线城市房价走势
【政策性市场认知】
二线城市中,杭州市场表现反差明显,由于前期市场非理性增加明显,调控期间,价格回落显著
其余二线城市,市场发展较为平稳,调控期内,价格反差不大
观点二:苏州整体楼市相对其他一,二线城市,波动略小;
杭州前期的大起带来后期的大落
:1
:1
苏州市场整体供求结构较为良好,供应略高于去化,整体楼市走势较高,市场保持较为良性
今年前十月市场虽然受市场调控,但整体去化依然高于去年,表明市场受政策调控影响较小
观点三:苏州供求结构相对稳定,供略大于求的态势仍将延续;
【政策性市场认知】
观点四:我司对苏州市场保持谨慎乐观,但2012年市场在调控的持续中仍然趋紧!
万平米
元/平米
限购政策期
市场需求稳定,并非存在某一阶段购买力骤降的情况
供应略大于需求,市场竞争稍许激烈,市场对产品提出较高要求
价格处于规律性波动阶段,市场均价控制在10000-11000元之间
【政策性市场认知】
上海地区龙湖郦城、中海御景熙案、绿地秋霞坊等项目领跌20-30%。
统计局公布10月70个大中城市房价数据。新建商品房环比价格下跌的城市为34个,其中,一线城市环比全面下降,降价潮同时蔓延至二三线城市。业内人士预期,房价拐点正在逐步确立。
在11月苏州百盘价格调研中,共有15盘降价,环比增3个,最高降幅达到5000元/平米。至九月份以来,苏州共计有32盘已经出现了集体降价的行为,其中园区占比达到54%,相城降价有限。
从个案观察,随着年底开发商对资金要求较高,部分楼盘已出现促销降价行为
降价各案集中在园区内,相城比重极少;
【苏州楼市市场认知】
2010年
2011年
10年全年别墅成交量1200余套
11年1-10月全市别墅成交1000余套
苏州历来是休闲城市,别墅作为一种生活方式的代表,不仅苏州本地人喜欢购置,同时也受到上海等地的有钱人的青睐。作为一个山水城市,苏州几大湖的规划与发展以及交通的日益发达,都成为人们日益青睐苏州别墅的原因。
虽然在2011限购限贷的调控大环境下,别墅市场受到一定的冲击,但凭借其资源的稀缺性,以及良好的保值增值能力,别墅的整体成交并未受到太大的冲击。现如今,苏州的高端市场可谓是“百花齐放”,从传统的太湖板块一枝独秀,到园区双湖、新双湖的鼎立
9-10月
相城区别墅去化:71套
相城区总住宅去化:209套
44%
目前苏州楼市别墅的成交表现要优于公寓类产品
【苏州楼市市场认知】
10月市场去化面积区分
别墅类产品
在目前的政策环境下,较受市场欢迎的公寓面积段为90平米以下户型
标准两房与标准三房为目前市场主流需求,其中90平米以下面积段最受市场认可
【苏州楼市市场认知】
苏州各区价格表现
相城区整体价格箱体在苏州内所属最低的区域,也是价格泡沫相对少的板块
排行
项目名称
区域
板块
开发公司
销售面积
销售套数
1
中海国际社区
工业园区
园区东沙湖
中海发展(苏州)有限公司

212
2
东方维罗纳
工业园区
园区青剑湖
中新苏州工业园区置地有限公司

151
3
弘景湾
工业园区
园区胜浦
苏州大东方房地产开发有限公司

116
4
华园星城
工业园