2012年01月北京大兴区地块研究报告.ppt

北京大兴区地块研究报告
2012-01-1
PART 1 项目背景及市场研究
宏观市场分析
房地产市场分析
区域市场研究
项目本体分析
宏观市场分析
一、国家政策层面
二、北京宏观经济形势
基调:抓紧建立住房保障体系
基调:促进房地产市场稳定健康发展
基调:抑制部分城市房价过快上涨
《关于促进节约集约用地的通知》出台
“”新政出台
松绑二套房营业税征收5年减至2年
《关于促进房地产市场健康发展的若干意见
《境外投资管理办法》出台
《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》
《关于加强土地出让收支管理的通知》
《调整个人住房转让营业税政策的通知》
《流动资金贷款管理暂行办法》出台
《个人贷款管理暂行办法》出台
《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
“”出台
“”出台
基调:严厉打压
“”国八条出台
上海继重庆后开征房产税
上海继重庆后开征房产税
“京十五条”出台
前7个月6次上调准备金率、3次加息
“二三线城市”也要限购
“新版沪四条”发布,再次紧缩限购令
“四大行”叫停房地产信托业务

10月佛山限购令松绑朝令夕改
11月初中山出台限价令
…...
政策风向不断转换,楼市不能承受调控之重
【市场解读—2011年宏观政策回顾】
2008
2009
2010
2011
基调:继续抑制
2011年政策持续收缩、市场下行
【市场解读—2011年宏观政策回顾】
政策回顾
鼓励自住消费,抑制投资,严控土地和房贷;
政策针对性强,严控房价过快增长。
10-12-26
11-4-6
11-7-7
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存款利率:
存款利率:3
存款利率:
存款利率:
贷款利率:
贷款利率:
贷款利率:
贷款利率:
一年期存贷款利率
房企融资成本提高、融资渠道减少;购房者购房成本增加
11-2-9
新“国八条”出台,涵盖限贷、限购、问责、交易税四个方面。
“京十五条”出台,被称为史上最严厉“控需求”政策。
10-4-17
二套首付50%;;购买首套住房首不低于30%。
11-01-26
11-2-15
召开的国务院会议指出,坚定不移的搞好房地产调控,进一步巩固调控结果,促进房价合理调整。
11-10-29
金融政策回顾
政治局坚持房地产调控政策不动摇
11-12-29
11-11-30
中国人民银行 
存款利率:
2012年关已至,严格调控之风丝毫未减弱
温家宝总理:
进一步巩固房地产调控成果
将加快推进房产税的实施
财政部:
温家宝总理:
首提下调房价,彰显调控决心
重申将加快推进房产税的实施
财政部:
珠海:全国首个双限令出台(限价、限购)
广州增城:出台所有住宅产品限价令
中山:执行期52天限价令出台
上海:预期缴纳房产税将按日加收滞纳金
要求银行密切关注房地产贷款风险
银监会:
2011年11月
2011年11月
2011年10月
【市场解读—2011年宏观政策回顾】
【市场解读—2011年宏观政策回顾】
政策趋势:继续坚持房地产调控政策不动摇,货币政策微调缓解调控压力
对房地产业而言,本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局,中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,预计限购、限价等行政性政策在 2012 年不会放松,土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011 年 11 月底,央行近三年来首次下调存准率,预计货币政策将在 2012 年继续微调,其微调力度和节奏将是影响 2012 年房地产市场走势的关键。
宏观调控持续收紧,力度之大、波及面之广远超之前,价格开始下降,市场开始冷淡,弱市下,我们需要把握有限需求,强力应对市场变化。
【市场解读—2011年宏观政策回顾】
全市地区生产总值与人均生产总值均呈增长趋势
财政:全市完成地方财政收入(一般预算),%。其中,,%%,