电器工厂改造规划建议书.pptx

投资可行性汇报(暂行)
常德路正鹏创意设计中心园区改造
上海正鹏投资管理有限企业
年8月
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电器工厂改造规划建议书
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上海正鹏投资管理有限企业常德路旧工业厂区改造项目
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电器工厂改造规馆
D区：活动节点东南地块，土地已经批租，规划构想开发一些商务办公楼，裙房配置商业功效
在A、B、C三个区域利用地铁站开发同时进行地下商业设施建设，同时在地下二层建立地下停车场
该区域规划内容完整，各项配套设施完备，项目规划应充分考虑利用公共设施
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项目周围环境——轨道交通
当前轨道2号线经过该区域距离项目地块步行仅5分钟左右
未来4到5 年将有7、12、13三条轨道交通连接静安南京路。2号线延长段以及13号线将分别连接浦东和虹桥机场，使得连接上海空港交通更为便捷
除轨道交通外本区块公交线路配套当前还有欠缺，不能形成公交线路辐射关键
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项目周围环境——写字楼
该项目比邻南京西路商业中心带，项目周围密布优质商业写字楼，今年将有大量写字楼供给，写字楼当前总供给量已达60余万平米
大量写字楼吸纳众多优质企业，形成了以中、高端消费结构为主消费结构
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项目周围环境——住宅
项目地块周围原为较多棚户区和普通住宅群，伴随商业投入增加，周围地块稀缺性更为突出
部分具备实力开发商逐步进入该区域，经过近几年改造已形成部分高档住宅区域比如“静安枫景苑”、“怡景苑”等
项目周围三个街区覆盖人口约为16万左右
整个区域未来整体方向依然以高档住宅为主、单位面积消费能力逐步走强
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项目周围环境——商业、企业、政府机构
项目地块处于城市关键区但其周围附近商业、娱乐、文化体育配套较为匮乏，多为面积在50平米左右规模较小商业服务形态
位于北京西路上海市委静安区委员会、区人大等政府机构对推进项目区域商业发展能够起到主动作用
项目区域内“区中心医院”、“儿童医院”以及学校能够提供量好小区服务
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项目规划提议——概述
借鉴国内外成功旧区改造案例（如法国拉德芳斯)提议该项目包含写字楼、商业、娱乐、文体休闲等四个部分
业态百分比按照写字楼、商业、娱乐、文体休闲6：2：1：1百分比进行面积划分
除写字楼部分外商业、娱乐、文体休闲部分在服务于本项目内人员外同时服务于周围商业客户与居民
增加项目地块公共活动面积，增加人员通量推进整个项目地块人气聚集
分别规划人流与车流，使人流与车流基本层面结构分开，确保商业娱乐环境与写字楼区块相对独立
尽可能应用自然光照明采取节能设施起到示范作用
整个区域以写字楼为关键形成咨询、设计创意产业园区，与区政府合作在园区内引入国内外著名设计、咨询、工商业服务企业，建立形态示范单位，深入增加优惠条件形成产业聚集优势，周围辅以格调高雅优质商业、餐饮业作为配套
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项目规划提议——定位
当前国内工业生产加工企业在国家指导和市场调整双重作用下取得了飞速发展，已经使中国成为世界级加工工场，国内现有生产能力又尤以长三角地域最为突出，现今工业产业面临最大问题是研发能力严重不足
依据对商业、工业等企业访谈了解我们认为当前上海地域工商业设计、咨询领域市场空白巨大，该行业含有强大发展后劲，从行业赢利能力来看该领域也是利润最为丰厚行业
从南京西路周围写字楼入住情况调查结果分析来看其中最高档写字楼租户中以上两个行业居多，其它行业利润水平相对较低对于支付高端写字楼昂贵租金存在一定困难
设计、咨询行业对物业水平很高，对地段环境及配套设施要求也比较苛刻
综合以上特点我们认为良好物业品质和一条龙式服务配套是本项目作为工商业咨询、产品设计创意产业园区突出特点
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项目规划提议——工业厂房部分
工业厂房部分沿用其框架结构，改造为双层建筑底层为娱乐休闲场所，依据原有基础一层部分改造为泳池二层建立连接平台与其它建筑连通形成人行平台作为主要人流活动区域
人行平面
休闲产业
配套商业
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项目规划提议——办公房部分1
办公房部分主要分为三块，其中两座主楼依据内部结构增加客行电梯而且经过两楼之间二三层部分连廊将两办公楼连为一体，形成统一办公区域，办公楼之间无障碍连续
另外靠西侧两楼之间天井部分按人行经过标准，建造露台方便人群流动同时优化空间结构，配一部分室外绿化美化办公环