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土地一级开发整理方案
一、开发的意义
为了进一步增添土地贮备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分
发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。经过
求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。
这类模式中，新区政府以协议形式保证我企业一级开发利益。向我企业出让城市国
有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地），我企业完成一级开发后核算开发成本
及酬金，待土地转让获得土地价款后扣除开发成本、酬金和收益分成，节余土地转让款
（收益分成）归政府全部。
四、开发内容
依据土地利用整体规划、城市整体规划及地区控制性详细规划和年度土地一
级开发计划，对城市国有土地（简称毛地）或农村集体土地（简称生地）进行一致的征地、
农转用、拆迁、布置、补偿，并进行适合的市政配套设施建设，使该地区范围内的土地达
到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通白来水、雨
水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场所平展）的建设条件（简称熟地）。
五、开发投资花费组成
1、土地获得费：本项目的土地获得费是指征用土地所支付的花费。包含土地补偿费、地
上物补偿费和布置补贴费以及新增建设用地费和防洪工程保护管理费等相关税费。
2、地价款：参照市基准地价标准。
3、先期工程费：先期工程费包含项当先期的规划、设计、可行性研究等花费。
4、市政基础设施建设费：市政基础设施建设费包含场所平展、市政道路与桥梁建设以及
白来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气等建设花费。
5、企业管理费：管理费按土地获得费和开发费之合的必然比率提取。
6、财务花费：财务花费为我企业为筹集资本而发生的各项花费，包含融资利息等。
7、其余花费：不行预示费，项目招商推行费等其余花费按投资额的必然比率提取。
8、收益：收益指投资收益。
六、利益分成
在本项目中，新区政府与我企业的盈余模式采纳“分享土地增值收益”模式该模式
是指我企业除获取土地一级开发成本补偿部格外，还与新区政府商定按一定比率分享土地
出让金增值收益。详细来讲，当我企业完成一级开发此后，由新区政府进行招拍挂出让，
出让所得减去开发成本（项当先期花费、征地拆迁补偿花费、市政基础设施建设花费、工
程建设其余花费、相关税费等组成）以及政府提取的各项花费（土地收益基金、失地农民
保障金等）后，在新区政府和我企业之