仙林宝华地块投资分析(定稿).doc

宝 华 地 块
投 资 分 析 报 告
南京尊地房地产营销顾问有限公司
8月8日
报告总体结论
1、报告阐明
本报告中投资估算采用假设开发法，根据定额原则和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计现现代都市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
F、宝华镇加快推动仙林大道、自来水、天然气建设步伐，保证年内实现与南京的无缝对接。尽快打通贯穿南北交通的南北通路。
G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。

2、宝华镇与周边城乡的关系
A、宝华镇与南京的关系：宝华镇属于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小时车程
B、宝华镇与仙林的关系：宝华镇在仙林规划圈内
C、宝华镇与汤山的关系：宝华镇距离汤山10公里路程
3、地块现状
项目地块位于宝华镇，总占地700亩。地块南临仙林大道东延线，东侧与汤龙公路为邻，北侧目前为农业区。
项目地块被青山绿水环抱。700亩土地，遍地都是青青的草，灿烂的花；遥望如黛青山；地块中间又有一汪清澈的池水缓缓流动。本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的宝华山风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。

地块实景 地块实景

交通区位图
二、项目地块综合开发环境
1、自然及人文历史景观条件
地块整体自然条件优越，宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。
2、交通条件
A、项目地块与外界连接交通条件
地块边有一条两车道水泥路面公路——汤龙公路，整体路况较好，连接龙潭到汤山镇。此外尚有一条在建的两车道水泥路面公路，连接仙林大道。
B、项目地块周边交通状况
与汤山镇5公里路程，驱车20分钟更可达到市区。
3、水、土地、空气污染状况
项目地块整体污染状况小。地块内水质较为清澈、流量小；土地平坦，几乎均为农业用地；仙林大道连接线的施工未对周边环境导致明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比南京市区要轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。
4、项目地块周边治安状况分析
项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。
三、项目地块周边建筑状况分析
项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。
四、项目地块周边居民状况
项目地块周边居民人口较少，以附近村民为主，农业人口占绝对比重，没有其他类型的居民，商业人口、服务业人口及公司单位居民很少。
五、项目地块周边市政工程实行状况
目前地块周边在建的市政工程仅仙林大道连接线一项。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。
六、项目地块周边配套设施状况
1、商业设施
地块周边的商业设施几乎没有，本地居民买东西一般都会骑车去五公里之外的汤山镇。
2、生活设施
地块处在农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。
附近缺少医院、疗养院和教育单位。
七、项目地块优劣势分析
1、优势分析
土地平坦，自然条件优越，合适进行房地产开发及营造良好的居住环境。
A、项目规划用地近700亩，符合房地产规模化开发的趋势，同步也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。
B、紧临仙林大道连接线和龙汤公路，距南京市区23公里，交通条件极为便利。仙林大道连接线的高原则建设以及既有的龙汤大道，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享有。
C、项目地块位于宝华镇将来规划的中高档居住区内，区域含金量高，升值潜力大。将来区域的整体开发将有助于提高版块整体形象和竞争力。
D、地块内有水有山，有助于打造生态景观；地块内良好的茂密竹林，既有助于打造自然和谐的景观环境，又为开发公司节省了营造景观绿化的成本；河漫滩有助于营造亲水的休闲空间。
E、项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性
F、本项目良好的区位环境和地块特性为项目的成功开发发明了良好的基本条件。加之江苏高成公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“高成地产”良好的项目品牌和运作模式，都将进一步加强本项目的优势。
2、劣势分析
A、项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。
B、地块周边既有的交通条件较差，仙林大道连接线施工处在停滞阶段，存在较大的变数，若其建设滞后，将对