某别墅二期推广方案.pdf

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探 2. 目标识别性差，周边无标识性建筑，地块周围较荒芜，人气
较差，地形复杂，规划难度较大，开发成本较高。
3. 市政配套不完善、生活配套不到位，周边用地规划不明确、
功能性不明晰。
4. 项目位于工业园区，且周边农民自建林立，一定程度地影响
了项目的高尚形象。5. 项目容积率较高，与高档别墅项目品质有一定差距
机会：
，形势较好。新昌官方公布的关于土地出让市场
情况和房地产市场供需总体情况的统计数据中可以看出，新昌的房地
产市场前景良好，供求基本平衡，商品房的销售形势很好。
。从物业形态结构
来看，一般公寓住宅、排屋、商铺及其结合体是房产供应的主流，别
墅供应甚少，且有供应别墅位置多为紧接城区，价格相对较低，别墅
环境质量相对较差。真正的以山水为依托，景观品质上乘的别墅建设
还是空白。
，而新昌
房地产处于小规模低级状态，强势品牌还未真正出现，市场面临洗牌
的局面，对于实力雄厚的三花置业和南岩美墅将有很大机遇和市场空
间。
、银行对房地产业的信赖和支持。
威胁：
。全县有 万人，城区仅 万人，房产需求
长远来看是相当有限的，过量开发可能导致将来的市场难以消化。
，将紧缩房地产开发的宏观政
策环境，提高了客户的置业门槛。
，单价、总价可能均远高于其它项目，市场承受能力可能会对销售构成一定阻碍。
，必然导致地价的抬升，开发成本涨高而利润萎
缩。
、素质低、管理一定程度上跟不上，
“形象和品牌意识”不强、物业管理也有待完善和加强，这对新昌房地
产市场吸引外地客源不利。
三． 目标客户群定位
1. 目标客户市场
南岩开发区位于县城西郊，其规划定位为：集机电一体化、电子
信息、新材料、技能环保等高新技术为一体的工业区。本案作为新昌
县一个历史性的大盘，因为较高的档次定位将提高开发成本，故本案
的目标销售价将高于目前市场均价，所以我们应拓宽目标市场范围，
以新昌县为中心，辐射附近区域县市，比如嵊州等地。主体覆盖新昌
城区及县郊，客户年龄层集中在 35－55 岁之间，家庭年收入在 10-15
万元以上，新昌县及邻近区县较有实力的私营企业主，经济开发区内
（集中在南岩开发区）大型企业中高层管理人员，企事业单位公务员，
教育工作者及专业技术人员，以及分布农村中较为富裕人士。
2. 目标客群特征
30-55 岁，追求居住环境、追求生活品位的中高端中产阶层、农
村富裕阶层、部分高薪阶层
3. 目标客群行为特征及心理图象：
1) 他们的事业较为成功，对自己有信心，凡事有主见；对未来充满憧憬，个性开朗乐观，关爱家人。
2) 他们收入丰厚且有一定的积累，支付能力较强，对总价、单价
有较强的承受能力。
3) 他们注重身份，对物业的档次要求比较高，易接受新观念，注
重高品质生活，讲究生活的环境，讲究社区的品质和生活的情
趣，希望拥有一定完备的高品质生活配套。对车位数量及交通
方便性要求较高。
4) 他们购房主要是为了改善居住环境或保持资金增值能力，他们
购房的需求并不急迫。
5) 他们置业时会比较注重配套设施、注重产品的质量以及发展商
的信誉，比较注重物业的知名度和市场口碑。
6) 他们见多识广，有相当的社会阅历，有充分的市场信息，对国
内其它城市的高品质楼盘有一定了解，认为目前新昌的“高档
住宅”乏善可陈。
7) 他们受口碑宣传的影响较大，也易被生动的广告所感染，有品
牌意识。会通过多种途径了解产品信息，对好的楼