青剑湖的项目的的策划定位的报告.ppt

青剑湖的项目的的策划定位的报告
战略目标
项目在苏州取得轰动性成功；
2019年四季度实现10个亿销售目标；
项目价格高出周边项目20%的溢价。
目标客户
改善、自用型：60%，其中以园区客源为主
投资型：40%，客户区块全部
包括
大类独栋8套
小类独栋36套
联排101套
地上总建筑面积72440平方米。
根据先期总销金额预估，2019年年底前只要达到76%的销售率就能完成10亿的销售额。
中期开发（前期完全竣工—中期开盘前达到预售证标准）
325地块
50%类独栋、60%联排
324地块部分
30%高层公寓
后期开发（中期完全竣工—后期开盘前达到预售证标准）
325地块余下50%类独栋、40%联排
324地块70%高层公寓
示范区期建设（-）
325地块示范区占地约20000平方米。
示范区
前期开发
前期开发
中期开发
开发节奏
中期开发
后期开发
后期开发
团队组建
正式亮相
正式蓄水
首次开盘
二次开盘





2019年销售节奏建议
1、根据2019年的10个亿销售目标去推导项目销售节奏
2、
3、根据10个亿的销售要求，预期2019年销售均价为17000元/平米，


三次开盘
首次开盘
二次开盘
三次开盘
持续期去化剩余房源30%，去化2640平米，共计29140平米，
剩余：6160平米
持续期去化剩余房源30%，去化3650平米，共计46790平米，实现销售8亿
剩余：8510平米
二次开盘
推盘量：320地块
（联排+类独栋）
共20000平米
目标：推盘量去化70%
去化14000平米
共计43140平米

剩余：12160平米

首次开盘
推盘量：326地块
（迷你联排）
35300平米
目标：推盘量去化75%
共计26500平米

剩余：8800平米

持续期截止2019年12月31日去化剩余房源15%，去化2000平米，共计60790平米， 剩余：11650平米
三次开盘
目标：推盘量去化70%
去化12000平米
共计58790平米
实现销售10亿
剩余：13650平米
推盘量：320地块
（联排+类独栋）
共17140平米

成本分析
项目总成本约26亿，折合地上面积单价成本约10634元/㎡。
成本
总建
地上面积
地下面积
其他赠送面积
地上面积占比
户数
土地成本
其他成本
总单价成本
总成本
单位
㎡
㎡
㎡
㎡
%
户
元/㎡
元/㎡
元/㎡
万元
大独栋
15345
8250
3795
3300
%
22
4893
3600
8493

小独栋
42966
23100
10626
9240
%
84
4893
3600
8493

联排
85708
46080
21196
18432
%
205
4893
3550
8443

小联排
39060
21000
9660
8400
%
140
4893
3550
8443

叠加
51336
27600
12696
11040
%
146
4893
3500
8393

高层
191890
119240
54850
17800
%
1074
4893
3000
7893

合计
426305
245270
112823
68212
1
1671
10634
260,819
推售面积预估
2019年：，其中320、326