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阳光城杠杆“不阳光”
雷玄 过去4年,阳光城规模实现了从400亿元到2000亿元的“跃进”。这得益于林腾蛟善用职业经理人。继陈凯、张海民后,2017年5月和6月,林腾蛟相继挖来吴建斌、朱荣斌,分别担任阳光城执行副总裁和总裁。加入司主体与相关债项2020年度跟踪评级报告》中如是指出。
真实杠桿一点不低
事实上,早于2002年4月,阳光城实际控制人吴洁就已成功入主上市公司。只不过因自身规模较小,在地产圈一直籍籍无名。直到职业经理人陈凯的加入,阳光城名不见克尔瑞榜单情况才发生了彻底改变。
将时间推至2012年2月,从复兴地产离任不久的陈凯,来到阳光城,开启了其长达3年的总裁之路。也是在这一年,阳光城将总部迁至上海,全面启动全国化发展。彼时,履职第1年的陈凯,。此后两年,上市公司先后突破百亿销售和“200亿级”规模。凭借于此,阳光城也稳居房企Top30。
2015年1月,陈凯出走,接棒者为张海民。其实,早在2010年12月,张就已加入阳光城,任职执行副总裁。来到阳光城之前,张曾在万科集团北京、深圳万科地产担任过营销总经理。也是在张之手,阳光城成功打入北京,并挺进珠三角,进而落子深圳。
2015年11月,,斩获北京通州区台湖镇B-07地块。据观点地产网过往报道,/㎡,为台湖片区地王。 2016年-2017年,阳光城扩张更加激进,接连以地王形式进入新区域。正式入主珠三角,莫不如此。2016年5月,,竞得东莞南城2016WG014号商业地块 ,/㎡,刷新南城区地王记录,这也是上市公司首次踏入珠三角区域。
期内,除了公开市场拿地外,阳光城也在大规模通过收并购获取土储。甚至,在2017年上市公司收并购拿地代价一度超过招拍挂。该年,,取得H116-0012地块76%权益。H116-0012地块是一城市更新项目,地处深圳罗湖区南湖,该地块后来被打造成阳光城天悦。可以看到,阳光城是通过收购旧改项目部分权益进入深圳的。
实际上,在张海民执掌阳光城的中后期,上市公司扩张也几近“疯狂”。据其过往年报披露,2016年-2017年,、,㎡㎡,%%。这也是近年来阳光城扩张的顶峰,而2017年“双斌”已进入阳光城。可想而知,“双斌”在其中所起的作用。
土储和规模双双高速增长之际,阳光城净负债率也陡然攀升。2016年-2017年,%%,%本就不低的数值,增幅迅猛。
注意到杠杆过高的阳光城,在过去两年开起了“降负债”之路。2018年-2019年,阳光城开始收缩拿地也就不难理解了。期内,上市公司分别新增土储储备1333万㎡和1268万㎡,%%。
“近几年,土地市场表现有所收缩的房企,大都在资金层面有一定压力。既要面临中短期偿债压力的上升,又不得不强化自身规模化扩张的需求。”张波如是分析认为,“2015