精选楼盘策划书案例.doc

精选楼盘筹划书案例
华润凤凰城
楼
盘
策
划
书
筹划人：李康炎
筹划单位：华润置地〔成都〕实业有限公司
第一局部 工程分析
工程概况
1、位置：华润凤凰城位于成都600m2私人击剑主题会馆，和由100%意大利进口石材采用顶级干挂工艺营造的超豪华大堂；由室内恒温泳池、蓝宝石景观泳池组成的奢华双泳池体系等。
5． 入市时机较好
在高新区版块上，主要竞争对手“天香〞、“汇锦城〞、“ 中德英伦城邦〞的销售已根本结束，严格的来说，在高新区版块上本工程已无竞争对手。
就邻近的工程来说，“天恒城市花园〞的销售率已达80%以上，“新大陆广场〞的销售率已达95%以上，对本工程已构不成威胁，“新进贵山苑〞和“海恒贵山园〞大户型所占比例都很少，与本工程的目标客户群有所不同，因此本工程的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。
6． 本工程具备塑造高档高层住宅的先天条件
由于本工程体量较小，【玺岸】180~236m2和6m2大厅决策层公园官邸、【御岭】110~190m2城南中央公园大宅、【铭座】56m2全能舒享公寓，三大产品线，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的根本条件。
7． 市场有空间
在成都成为四川的天府之国前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。
8． 开发商有较前置的开发理念
经过开展商与代理商的资源整合，强强联手，融合开展商的开发理念和代理商的工程操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使工程成为成都楼市一道亮丽的风景线。

二、 工程时机点
1． 地理位置优越
恒生大厦位于贵阳市的中心地段，正新街与富水中路交汇处。周边拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。
中华中路版块是贵阳市最为繁华的版块，在市民的传统观念中是份量最重的一个区域，而本工程正好地处这个最为尊崇的区域，在市中心可用于开发的土地日益匮乏的情况下，其地段之显要，价值之巨大，地理位置之优越，无疑将成为本工程的优势之一。
2． 入市时机较好
在中华中路版块上，主要竞争对手“龙港国际中心〞、“时代名仕楼〞、“富水花园〞的销售已根本结束，严格的来说，在中华中路版块上本工程已无竞争对手〔不包括即将推出的康泰大厦和华城凯旋门〕。
就邻近的工程来说，“天恒城市花园〞的销售率已达80%以上，“新大陆广场〞的销售率已达95%以上，对本工程已构不成威胁，“新进贵山苑〞和“海恒贵山园〞大户型所占比例都很少，与本工程的目标客户群有所不同，因此本工程的入市时机较好，应该说是切入了本区域的市场空白点。
3． 建筑设计具有唯一性
本工程的建筑设计是采用当今较为推崇的“蝶型〞住宅平面，客厅、卧室、书房及主要功能用房采光、视线条件优越，杜绝对视干扰，保护了业主的私密，使生活更加轻松自如。各户型厨房、卫生间皆能自然通风、采光。就建筑设计而言，使以人为本，尊重人居得到了真正的表达。摈弃了传统的建筑设计模式，赋予了大厦以崭新的生态理念，属于贵阳之首例成熟“〞。
4． 本工程具备塑造高档高层住宅的先天条件
由于本工程体量较小，为一栋单体高层住宅，总户数不多，加之处于市中心一级地段，建筑设计具有唯一性，户型设计具有超前性，外立面具有独特性和排他性，因此具备塑造市区高档高层住宅的根本条件。
5． 市场有空间
在贵阳成为大西南的政策利好前提下，市场对具有特色、综合素质高的高档且地处市中心的高层住宅有较强的承接力。随着外来和本地经营的成功人士和高级金领阶层队伍的不断壮大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进，地处市中心的高档高层建筑将有一个持续成长的市场空间。
6． 开发商有较前置的开发理念
经过开展商与代理商的资源整合，强强联手，融合开展商的开发理念和代理商的工程操作手法，竭诚合作必能创出品牌，使工程成为贵阳楼市一道亮丽的风景线。
7． 价格有一定优势
本工程开盘时的均价预计为2900元/M2 ，起价2680元/M2 ，就价格而言，在同类同档次的楼盘中具有一定的优势。
8．品质较高
本工程产品设计和局部建材具备一定档次和品质，像弧型落地窗，配钢化隔音玻璃，转角窗和飘窗飘出80cm，中空