商业街营销项目策划方案.docx

商业街营销策划方案
一、对本项目规划策划的解读
1、“新市镇主义”的规划模式
本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比 较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休芸溪小区精心打造三性三化；
唯一性：领先同安市场，人无我有
国际性：演绎国际流行的“新市镇主义
尊贵性：同安最好的高尚生活区
全景化：大景+小景+房景
小康化：倡导同安第一小康环境
智能化：建设成为现代化智能小区
第二部分 本项目总体开发策略
1、 挑战市场巅峰第一步——引进名校
名校，是青蛙真的可以变为青蛙王子的魔杖，是消除距离障碍的强大
引力、是忽略物质要求的精神食粮。
第一实验小学，同安人心目中的“小清华”，从开发商手中接过这把
“魔杖”，营销策划小组有能力让它指点同安房地产的“江山”。
（1） 独树一帜的社区定位——同安最大的人文教育山水社
与目前市面上产生的概念完全
不同，我们超出了对生活空间或生活方式的渲染，直接上升到居住的
最高境界。
（2） 持续发展的提前考量——配套配合策略
作为社区发展的物质条件，芸溪小区的配套设施先行开发的难度较
大。然而，从社区发展的角度，一定的人口和构成必然要求一定的配
套，这样才能保证基本的生活需求，避免社区吸引力的下降。因此结
合“同安最大的人文教育山水社区”的定位，我们将做到配套提前考
量——
2003 年：小学，中央公园，步行街南端，南入口广场，主要道路开
工。
2004：步行街北端（水街）、泛会所、商业配套、生态公园的绿化、 泛体育场、银行、邮局等生活配套开工。
（3） 自觉的社区发展——制定社区终极目标 学校是大社区的第一景观，学子们是本大社区的第一景观，学校的活 动是整个社区的典礼，年青的活力，非工业区的街区环境，回归树香 与回味书香、山水共鸣 这种独特的学校与城镇融合的环境、气质， 远离现代工业社会的环境，使得学校更广阔，书香更醇厚，大社区更 富于一种宁静致远、丽质天生的魅力。
背负大手笔的社区和学区规模，整合大环境，我们开始昂然前行，并
将社区终极目标测定为：
创第一生活环境！
（因为深知开发商的总体开发策略，作为营销策划人，我们更懂得发
扬光大，乃至震撼整个楼市！）
第三部分 本项目建筑形态策略
在建筑形态上，住宅造型强调其现代感兼顾地方特色，不同组团以外
立面颜色区分，各色石材与砖饰面结合，大面积玻璃窗，有部分凸窗
和八角窗，突出传统特色并兼顾现代时尚。建筑物的设计强调自然形
态和大尺度，水景绿化园林空间中细腻的手法和小巧的尺度，丰富设
计的层次，并把建筑物结合为有机的整体。
住宅造型生动细腻，富于现代田园情调，且寓浓浓的人情味于其中，
同时结合地方特色与周边环境相协调，实现了花园或家园的居住理
想，精彩园林设计，精心的景象安排，使得每一扇窗户都成为一个景
框，风景融入生活，就在你的举手投足之间。
第四部分 本项目分阶段营销战略
本项目可分三期八个组团开发与营销。第一期为迅速集聚人气，部分
须走价格竞争路线。第二期顺应市场整体发展，强调整体社区与区域 环境，打的是环境牌，第三期在项目知名度和社区环境逐渐成熟以后， 不断丰富品牌涵，挖掘项目含金量，打的是品牌战役。
相对而言，第一轮的战略主题为：教育。第二轮的主题为：山水。第 三轮的主题为：完全小康生活大社区。
第五部分 本项目销控价格策略 第一期：中高环境卖中等价格（预售许可证之前与正式入市时）—— 迅速塑造人气。
第二期：较高环境卖中高价格（2004 年下半年）
第三期：最高环境卖同安最高价格（2005 年全年） 备注：售价低开高走，随建设进度进行合理调整。
第六部分 本项目分期销售方法
将芸溪小区划分为8 个不同档次的组团，并分 3 期以上推出，以 便营造热销场景，激发客户的购买欲望。在首期推盘时推出总价中等
的中偏低产品，理由有二点：
1、 首推高档产品会给客户产生本项目价格过高的错觉，并产生价格 抗性，容易失去后期提价空间。
2、 首推低端产品，容易损害项目整体形象，并对项目未来推出的高 价高档产品失去认同感。
第七部分 策划配合销售分期的工作计划： 第一阶段：销售准备期（2003年 7月 18 日~2003年 9月 30日） 第二阶段：开盘与强销期（2003年 10月 1日~2004 年 2月） 第三阶段：持续期（2004年 2月~2004年 4 月 30 日） 第四阶段：再强销期（2004年 5月~2004 年10 月） 第五阶段：持续期与收尾期（2004年 10 月—） 第一阶段： 销售准备期（2003年 7 月 28日~2003年 9月 30日） 本阶段的主