百步亭大花山项目前期定位思考.pdf

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百步亭百 覆盖，可达性较差。
O—机会 S .O策略
武汉是“两型社会建设实验区”，应抓住
花山生态新城建设的契机； 利用机会、强化优势 利用机会、减轻劣势
武汉城市圈建设将加快江夏成为滨湖生态
特色的南部新区； 整合资源、建立优势 高端定位、中端价格
大光谷板块的崛起使得客户半径扩大、消
费力增强，旅游、居住、商业发展
前景看好。
T—威胁
区域内高中低端项目众多，市场竞争激烈
； 发挥优势、规避威胁 弱化劣势、应对挑战
周边大型综合项目扎堆成片开发，未来市
场直接竞争激烈，需寻找差异化； 集中火力、快销精销 内外互动、价值营销
项目运行周期较长，市场变化风险难控。
项目发展战略分析
1，本地块属于“生地”，交通配套瓶颈大
由于缺乏原住居民，其所在汤逊湖板块亦属于人口较少，购买
力有限，经济产业支撑发力的板块，因此本地块的居住价值目前十
分薄弱，可借用的外力很少，必须依靠自身开发营造。
——靠自己
2，商业缺乏支撑，仅依靠内部自身难度大
由于地块外部环境所限，无法对本案的商业提供足够的消费力，
因此本案的商业要想存活并发展，至少在目前看来，必须依靠地块
内部建设发展所形成的居民人群，则商业部分将面临着：
起步艰难、发展慢、上升空间有限的局面，且如果作为社区型商业，
体量过大，成熟时间漫长。
——靠自己 商业难
项目发展战略分析
A，本地块上应该做什么档次的产品？
高端 非别墅用地，独栋别墅不能实现。
产品 无水景，外部资源对高端产品的支撑不足。
同一区域板块内，多数项目选择的方向，
中端 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。
产品 距中离中心区距离远，限制了 价格空间。
低端 低价产品利润薄，要想走量快销，
产品 则配套、交通问题必须大力解决。
项目发展战略分析
同一 区域板块内，多数项目选择的方向，
中端 产品同质化高，销售速度不高，配套交通成瓶颈。
产品 距中心区距离远，限制了价格空间。
配套
交通
低端 低价产品利润薄，