05.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－百货、购物中心、超市 (NXPowerLite).ppt

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重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市及南城百货未来发展趋势分析如下:
北京百货业将占据北京零售市场的重要地位,但非主导地位;
商品经营将向功能性转变;
从大众化经营向中高档经营转变;
百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营;
南城百货业态有市场需求,但是短期内开发商的利益无法最大化。
未来百货业态的卖点:
卖时尚;
卖品牌荟萃;
卖环境;
卖信誉;
卖功能。
重要结论摘要
综合调查情况,针对北京市及南城超市未来发展趋势分析如下:
经营品种更加齐全;
社区超市将大量涌现;
价格低廉仍将作为超市的主要法宝;
生鲜食品将是各家超市提高的主要内容;
食品使用的安全性是消费者第一选择的要素;
未来超市的竞争将日趋激烈,主要竞争的是仓储和物流;
超市的快速发展仍将带给百货业强大压力;
南城对知名品牌超市的需求仍将高涨。
重要结论摘要
东方新天地:北京成功的大型购物中心项目
东方新天地对购物、餐饮、休闲娱乐的融合值得借鉴;
室内步行街是值得关注的前卫形式;
耐心培育市场、养铺的经历值得学习。
庄胜崇光:北京时尚百货的典型代表
收入水平较低的区域,时尚消费是市场主力,本项目可以充分借鉴;
该项目超市经营略差一筹,本项目要关注并在招商期间,加以提升;
该项目儿童娱乐有典型特点,在本案有直接借鉴意义;
其美食广场的经营方式和其他相比,有优势,本项目需要借鉴。
综合调查情况,以下百货、购物中心、超市对于本项目来讲有下述借鉴点:
重要结论摘要
北京新世界中心:北京南城经过长期磨难才成功的购物中心典范
开发初期开发规模过大,导致项目长期经营困难,本项目需要对项目的商业规模做恰
当的判断;
商业规划及业态组合缺乏功能性,制约项目早日成功,本项目需要注意避免;
意识前卫,在北京南城首开购物中心业态,并最终成功,为本项目定位策略提供有力
的案例支撑。
对购物、餐饮、休闲娱乐的关注值得本项目借鉴。
中友百货:北京时尚百货的典型代表
西单地区首创时尚消费,本项目可以充分借鉴;
中友百货在西单地区商业纷纷提高档次的时候,理性判断项目定位的方式,值得参考;
借鉴中友百货的时候,要关注本项目和其不同地理、交通条件所带来的市场变化;
南城时尚消费群体未来的发展趋势会和现在的中友有相似性。
重要结论摘要
蓝岛大厦:北京成功的中档百货
中、低端市场规模庞大,本项目针对大众消费的商业部分有长期潜力;
中、低端百货的产品齐全、土洋有方是蓝岛成功的因素之一;
本项目及周边未来的消费者对蓝岛的定位有适应性。
安贞华联:华联商厦在北京成功的中高端百货
现在北京北部商业的形态将成为本项目所处南城区域商业的参照;
安贞华联的成功证明价格营销对于中高端消费者依然有影响度;
百货对于周边商铺的价格拉动同样有用;
餐饮和百货、专卖店的互动得到体现,本项目可以关注。
重要结论摘要
燕莎友谊商城:北京成功的高档百货
绝对品牌、品质,形成制高点,本项目关注其商业模式的成功远比拉升定位有价值;
高档百货礼品经济的特点在本项目未来定位中可以适当挖掘;
本项目周边市场成长的特性,需要本项目关注燕莎新的业态。
西单商场:北京曾经成功、今日挣扎的中档百货
西单2003年失败的探索值得本项目在做市场定位时以谨慎的态度考虑相关问题;
旅游市场和北京中老年消费是其典型客户基础,其中老年消费者值得本项目关注;
中档百货市场规模庞大,南城对此类项目有需求;
传统商业区和新城市建设带动的区域商业需要区别对待。
重要结论摘要
方庄贵友:南城唯一的中高档百货
其选址、经营对于本项目的商业定位及招商有指导作用;
停车局限成为其长期发展的制约,本项目需要关注停车规划;
以该百货为主力店所形成的方庄餐饮街有可圈可点之处。
十里堡华堂:北京业态组合调整最成功的中档百货
日本企业在北京经营百货调整最准确、及时,并创造胜迹;
从其调整业态组合可以看出,定位之重要,本项目需要借鉴;
其经营定位和本项目周边消费市场的状况类似,值得关注;
其超市是成功经营的基础,超市产品的品质、色、味对消费者有强大聚合力。
重要结论摘要
家乐福:北京南城目前唯一的高档超市
绝对品牌、品质,形成制高点;
对市场的聚合力极强;
在南城有持续发展动力。
万客隆:北京南三环外唯一大型超市
购物环境不佳,但人气很旺,说明本项目所在区域有市场需求;
停车条件对于超市经营至关重要,本项目需要加以深入考虑;
南城超市经营的良好环境,说明市场有强劲需求;
本项目引入品牌超市具有战略价值。
研究背景及方法
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