报建方面个人心得.docx

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先期的工作是最锻炼人的,需要综合的素质和长远的各方面累积。先期手续的报建和办理不过一个表面的一个过程和现象,需要透过现象看到真切的内在反应的问题,报建和办理的结果只有两种:经过或则不经过,而此中原由倒是千差万别。办理先期手续的人常常只知道流程和需要的资料,对各部门审察的内容依照、职能部门的审察流程和内部运转系统所知甚少,对项目的各个环节的知识贮备没有认识,职能起到了一个简单采集资料、申报的过程;这样的去办理先期必定是要碰壁的。
项目先期办理有各样各样的方法和手段,但是最基本是要合法切合规范规定流程,即使要打破也要依照规定的流程程序,此刻的先期审察部门和官员基本是内行政规定和允许的范围内执行,明目张胆的刁难极少极少。作为详细的先期报建经办人员,能利用公关资源和能许诺也是极其有限,要点是放在自己能力的建设上,少去考虑哪些特别规做法。
第一增强个人多整个公司、项目、建设各个环节程序、专业技术的认识和认识上;试想你作为一个政府的审察人员,对一个一问三不知的先期报建人员必定是什么看法和态度。
公关可以拉近与职能部门官员的关系,但是没法帮助你打破规范和规定的范围,打破还是需要自己的努力,吃透政府职能部门审批依照和流程,充分理解政策,才能提出可行的方案来实现你的要求,公关不过个辅助手段,极罕有官员敢违规去审批,再说政界复杂,官员也担忧这样的做法会成为对手的短处。
在你做到第一步后,还要踊跃参加项目先期的各项工作过程,认识项目的要点和核心,分清哪些是一定的,哪些可以妥协的,最少做到对项目心中有底,千万不行逗留在简单信息采集和传达阶段。
在做好自己功课的基础上,开始第二步工作,研究你的工作对象的状况。
认真认识各个职能部门审察的标准、核心内容、所依照法规规范、办理流程以及相关规定。
这样不过到达了最基本的要求。
第三步是认识各个职能部门的内部结构和行政审批决策流程,比方发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。例规划局,有很多部门,报建的受理窗口、规划处、用地处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局等是是什么职能,领导班子的构成和详细分工,甚至知道如何使用资料室去盘问你的需要信息,办理选址、规划用地允许证、规划允许证等的详细流程,由哪些部门倡导流程,哪些其余职能部门参加,能否需要开协调会,会不会请专家,如何做专家工作,规划局的内部局审会是什么时候开始,会不会谈论你的事情等等,,,,这里不过举例,需要时间的累积和自己领悟。
第四步是认识各个职能部门的人事构成以及内部的关系,部门内、部门间、领导层、各此中层等人际关系友善程度,甚至要认识到领导的驾驶员(有时会起到围魏救赵作用),不然,你什么时候把人冲犯也不知道,防备卷入一些旋涡之中,造成无谓损失,这也是中国特点。
做到这样四部,你才算是基本合格的先期报建人员,需要很长一段时间累积,两年到达这样的水平已经是很刁悍的。
下边还会有提升版和专家版本。
行政服务中心不过一个窗口职能,窗口人员实质上是负责报建过程的首尾两个部分,中间过程他是一概不知,需要依照职能部门内部的审察程序来办理,不过
依照程序核对资料,收件,分类,依据流程转至审批流程主办处室;至于一些小问题如复印件没有盖章等原由还是从自己找原由,认真点不就可以解决了,只要你资料齐全,窗口就没有方法拒收。
公关在整个先期办理不过一个重要要素,不是决定性的,至于公关解析详细问题,抓住解决矛盾的核心人物和要点先生,下功夫去沟通,而窗口的人员都需要去特地公关的话,效率和成本太大了,没有必需,不过工作中顺带和他们办理好关系。
提升版本:
这个阶段的主要指导思想是站在对方的立场思虑问题,换位思虑;其次是追踪流程,平时的做法是窗口报建完成后,其余就无论过程了,至于没有完成报建详细问题出在哪个环节常常一无所知,其实有些时候原由完整部是特别简单的,最少你可以告诉你老板,问题出在哪个环节由于某个原由,报建追踪详细过程是成功的必需条件。
我们在先期报建的过程常常会埋怨收到了不公正的待遇,那是我们站在自己的立场思虑必定感觉特别委屈;假如你站在对方的地址思虑,也许会得出完整相反的答案。我们会遇到各个部门各个层级级其余行政管理人员,还是以规划局为例:
第一会遇到窗口的工作人员,平时这个岗位技术含量比较低,平时会是刚毕业的或则是40、50那种混日子的,对于他们,工作的标准特别简单,就机械依照报建要求去核对资料、登记,他们也许是整个职能部门里面最辛苦的,重复着简单而无聊的工作,每天要收这么多项目,并且权利基本为零,那么没有好神色给你看是特别正常的,你要谅解他们,给他们一个浅笑,认真的准备资料就可以,你换成了他们的岗位不见得做的比他们好。
窗口人员会依据你要报建的内容,把资料转递到职能处室的详细经办人那处,详细经办人是重要环节,一个职能处室就那么几个人,要管理整个市里全部项目的这个一个规划环节,他们每天很忙,有开不完的会,写不完的会议纪要和文稿,并且收入也不是很高,和开发商对比差距不小,生计和竞争压力很大,不一样年龄的人有不一样的心态。刚毕业的,常常受经验和能力限制,中规中矩,常常特别遵从部门领导,并且惧怕出错;工作有几年的,有些能力和经验,想提拔往上走,但是胆子稍大,见过场面,常常是办理能力强,也会遵从部门领导;工作有些年份了但是离退休还有时间的;别的就是周边退休型的;等等,你要依据不一样人心态和在部门以及局里面的人际关系,换位思虑,正确掌握沟通交往的尺度,吃透他们想法,和他们诚心交朋友,多从他们角度考虑来考虑你的问题。他们不过熟习某个先期环节的事项,而你早已熟习整个流程,加上熟习他们内部人际,吃透他们的心态,知己知彼,你的优势明显,加上合适的时候运用公关手段,更是事半功倍。可以做到他们审批的初始文稿和建议是你替他草拟这样程度,这样自然需要长远合作和相信。写写如何办理职能部门内中层领导的关系:
先写中层的定位和重要性,一个城市的职能部门也不多,就那么十来个,来管理整个城市建设规划的各个环节,每个部门的处室也就五六个,依据行政管理的流程,主要的详细事务都是由中层负责睁开、供给决策的,职能部门的中层起到了承上启下的作用,管理手下、安排处室工作,向上司领导负责,供给决策,同时也面对着平行处室的竞争,假如办理不妥,下场就是里外不是人,遇到竞争对手的打压。因此一个一般的是没法胜任这个岗位,必定是业务、管
理、人际等综合能力强的才能生计,可能比领导班子成员还要能力强。
再解析他所处的环境,清楚他与手下的关系、管理模式,熟知哪些平行的处室中层是他对手或则缔盟,和领导班子成员关系,展望将来的职场运转轨迹,领悟他的心态,站在他的角度思虑你的问题,防备堕入内部人际之争。
尽量不要和对方沟通、沟通的时候,表达你的项目很急迫,固然心里可以这么想;在他的角度,你的事情不过此中的十分之一或百分之一,小事,表达在他趁便的时候、方便的时候办,慢慢来,他见得急吼吼人多去了。
以后如何包装自己:
交常常往是同等,需要你在专业能力、做事能力、形象性情、着装辞吐等于他相差不多,这才是交望之道,感觉你是可交、可信之人。不要偏信和夸张公关和￥的能力,用￥能成的是廉价的,昂贵的是用￥没法解决的。公关和￥不过润滑剂,辅助工具,处于对方地址,受的诱惑多去了,假如没法正确掌握,早退不到今日;政府部门工作人员的素质也是越趋于提升。能做到以上老例的、有些难度的基本就难不倒你了。
至于和领导班子的相处交往,常常是你的老板事情,他们是更复杂更高层次的博弈。
先期工作实质上就是与人相处之道,建立在你的专业知识、快速学习能力、归纳总结、明锐的观察力、清楚逻辑解析等基础能力之上,最根本是你的诚信、诚心、敬业、正直等为人最实质方面,那样日子一久与你相处人都会认同采纳你。切忌是不懂装懂,娓娓而谈,空头许诺,谋利钻营,自轻自贱,自视过高等等,那样你在这个圈子是混不出头的。
先期经办过程实质详细做法千千千万,那些不过战术上谈论的,核心要掌握和领悟战略指导思想,不变应万变。说说专家版的,前面的两个阶段好似是爬山,从山脚开始,只顾脚底下的山路台阶,无暇看风景;渐到山腰,路边的花草树木,已经是特别熟习,对山脉的大体形状也是基本清楚,有时也会仰望山顶;越往上,你对山脉整体、各个侧面渐已了然于胸,更多的目光关注周边的风光。经历了前两各阶段,你对公司的项目、各个流程都是特别熟习,看问题很显高度,可以从项目的开始,就可以预判先期存在的问题、解决的方案、解决的核心要点,你的老板即可提前采纳各样公关手段,在问题出现以前集中解决。
你的目光和关注点跳出了项目、公司的范围,相关的信息量经过你的建立人脉网络,比以前是成几何级增加,集中到你眼前,如何挑选、选择、整合这些信息,用你独到眼观去发现信息的价值,为你的项目服务、创立价值,从项目的周边、规划,周边重要项目先期信息,政策导向,人事改正,文件纪要等等,拟定有益你项目的各样策略解析,供给你的老板决策,那样你的项目即可以掌握先机,又可以再更大范围内争取到各样资源政策优先倾斜。你的工作方式不过简单到:稳固扩人脉网、采集办理信息、供给解析导向、形成有效决策。原则:良知做事、诚心交友。
增补很重要的一点原则:低调。以前认识一位号称是没有改不了的红线,一时间汹涌澎拜,的确办了许多高难度项目,名气日涨,忽然有一天,几乎全部职能部门的都退避三舍,绕着走。