凯旋世贸商厦报告.docx

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一、市场分析:
本案地处西岗区火车站北,凯旋广场东侧,西岗区与中山区的交界处。由于西岗区属于大连主城区、成熟居住区,繁华的商业圈项目数量有限,因此以下将对中山区、西岗区在售同类项目进行分析。主要分析的是中山区、西岗区的高层、小高层公寓住宅项目,包括中央公馆、伊景华园、良玖国际、休斯顿公寓、香榭里街区、振富商城、鸿霖大厦、财富广场等。由于西岗区、中山区是成熟居住区,土地供应量有限,周边配套设施完善,交通便捷、完善的商圈等优势因素。优越的地理位置,完善的配套设施,决定了中山区、西岗区楼盘价格普遍较高。
开盘时间
案名
建筑面积
(m2)
产品类型
均价(元)
主力户型
(m)
主力总价(万元)
销售率
使用年限
工程进度
入住时间
中山区域
2006
11-3
中央公馆
53248
高层公寓
9500
40-60
38-57
85%
40
现房
2007-6-3
0
2006
3-22
伊景华园
99667
高层公寓
9500
45-55
-
90%
40
现房
2007-5-1
2006
5-1
良玖国际
70000
高层公寓
7500
49-69
-
80%
70
现房
2006-12
31
2004
9-1
休斯顿公寓
80000
高层公寓
8000
50-70
40-56
90%
70
准现房
2005-5-1
火车站区域
2006
11-17
香榭里
街区
265000
高层公寓写字间商业街
9500
38-45
55-65
-
-
40%
40
主体
2008-6-3
0
2005
3-20
振富商
城
65000
高层商住
6300
80-100
-
65%
40
准现房
2006-1
30
2005
9-13
鸿霖大厦
68432
高层商住
9000
80-10
81-100
75%
70
准现房
2006-6-3
0
2007
3-1
财富广
场
72000
洒店式公寓
7500
55-65
-
50%
70
封顶
2007-8-3
0
平均单价分析:
区域
案名
平均单价(元/平方米)
7000元以下
7000-7500
7500-8000
8000-8500
8500-9000
9000-10000
中山区域
中央公馆
伊景华园
良玖国际
休斯顿公寓
火车站区域
香榭里街区
振富商城
鸿霖大厦
财富广场
上表分析可以看出中山区西岗区的高层公寓的平均单价并不存在差异,但是各个楼盘都是采取了低开高走的销售策略,入市价格都是比附和市场价格,开盘的价格都在6500-7500远之间,特别是小户型公寓在市场中受到欢迎,但是随着销售率增加各个项目销售过半时各个项目都选择了大幅度提价均价都在7500元以上,特别是2006年的新开发的项目中央公馆、尹景华园、香榭里街区均价都达到了9000元以上,价格虽然涨了去化速度却因此而降低,特别是伊景华园项目开盘时期的价格6700元/平方米猛增到9500元/平方米,这样的价格是不被市场所接受的,同时出现了大量的退房现象据脉点研展部调查,2006年12月18日从9:00—17:00,整个销楼处有15组退房客户,销售率不增,反而迅速下降,说明客户对现在价格抗性极大。在这里人特别提出的是与本案只有一道之隔的项目振富商城起价6150最高价不超过7500元/平方米,与本案直接形成竟争态势。
主力面积:
区域
案名
主力面积(平方米)
30-40
40-50
50-60
60-70
70-80
80以上
中山区域
中央公馆
伊景华园
良玖国际
休斯顿公寓
火车站区域
香榭里街区
振富商城
鸿霖大厦
财富广场
通过上表可以看出,由于针对客群层次的不同,考虑到部分客群所能承受的房屋总房款等问题,各项目的小户型主力面积主要定在40—60平方米之间由于中山区、西岗区属于大连市的主城区,是大连市的成熟居住区,居住氛围浓厚;加之周遍商业配套设施完善,交通便捷等优势,是大多数成功人士向往的理想居住区域。由于,近年来,中山区西岗区的土地供应量有限,开放项目较少,单价又很高,小户型总房款相对较少,小户型的公寓住宅备受广大购房者的青睐。而本案户型面积均在50-60平方米特别是其优越的地理位置,完善的市政配套本案有一定的优势。
主力总价分析:
区域
案名
主力总价分析(万元)
20-30
30-40
40-50
50-60
60-70
70以上
中山区域
中央公馆
伊景华园
良玖国际
休斯顿公寓
火车站区域
香榭里街区
振富商城
鸿霖大厦
财富广场
通过上表分析看出,中山区区域的小户型房屋的主力总价在40—50元万之间,一房的总价大约在30—40万之间,二房的价格大约在50—60万之间。而香榭里街区有部分小户型的总方价在30-40万之间,开盘时已被抢购一空。
销售率分析:
区域
案名
公开时间
销售率
55%以下
55-65%
65-75%
75-85%
85-95%
中山
区域
中央公馆
2006-11-3
伊景华园
2006-3-22
良玖国际
2006-5-1
休斯顿公寓
2004-9-1
火车站区
香榭里街区
2006-11-17
振富商城
2005-3-20
域鸿霖大厦
2005-9-13
财富广场
2007-3-1
通过上表分析看出,中山区西岗区在售楼盘小户型的销售率在80%左右。于中山区友好路,06年11月14日开盘的中央公馆,在短短的50多天的时间内销售率达到了80%以上,其主要原因主要有两方面;其一,是中央公馆准确的市场定位、优越的地理位置和完善的配套设施等;其二,是中央公馆长时间(一年以上)的客源积累,为该项目的火爆销售提供了有力的保障。由此可见,以上楼盘热销的主要原因是项目开盘前期长时间的客源积累,以及项目自身的地段、配套、产品品质等优势。
总结:
由以上分析可以看出:
1、中山区域的小户型面积主要以40—60平方米的一室一厅户型为主,总房款主要在40—60万元之间。这样的户型及总房款容易被购房客群所接受。
2、各楼盘采用低开高走的价格策略入市,开盘价格在6500-7200元/平方米,但是大幅度提高价格,产生了销售阻隔,影响销售进度。
3、本案所处的位置周边的同位楼盘的价格相对较低,直接对本案形成威胁。
4、本案在户型结构上有其独特的优势,,为了加快本案的销售速度,脉点建议应由开发商把夹层做好,卫生间、厨房做好分隔。对客户有一个直观的认识,更突出其户型的优势。
二、地块属性
位置
胜利桥
菜市街
菜市桥
业窗
北
商
双兴街
双兴商品城
宏孚桥
大连火车站
该项目位于位于站北商业区,兴业街与菜市街交汇处,站北凯旋广场西侧,双星批发城的南侧。
周边环境本项目位于大连火车站站北周边环境优越餐饮娱乐、休闲运动、交通购物一应俱全。距离双星批发城10米,距离胜利桥步行不到5分钟,站南是大连著名的青泥洼和天津街繁华商业区,距离本项目步行只需5分钟;西侧紧临火车站、轻轨总站、长途汽车站、出租车换乘站、公交车站,是进出大连市内重要的交通枢纽与本项目也近在咫尺。
但从项目的位置来看,本项目北侧紧邻大连著名的批发市场“大菜市”,其环境是名符其实的脏、乱、差小商贩多。由于本案地处大连市重要的交通枢纽其噪音也是可想而知的。
交通出行可以说大连的火车站、轻轨总站、长途汽车站、大连市的各个主要公交车站的聚集地,交通四通八达。
本案西侧的胜利桥改造工程已接近尾声,又将大力改善项目同青泥洼商圈的交通循环。
项目描述
现存情况
目前整个项目楼体封顶,外立面已基本竣工;楼内部分公建尚未分割,公寓和写
字间的房间内没有间隔()。
产品概况
凯旋世贸商厦总建面积:
容积率:5开盘时间:2006-06-16产权年限:40年(商业用地)入住时间:待定物业费:3元/平方米(含电梯费)得房率:68~72之间产品类型:公寓、公建、写字间总户数:130户(公建22户、酒店2户写字间36户)贷款方式:商业贷款(首付5层)
■本项目地下二层、地上十层共12层。
■其中地下二层和地上四层作为大型购物中心、地上五层至八层为凯旋速8产权式经济型酒店、九层、十层是写字间。
二期项目地下设220个停车位,地上另可提供停车位100个,16部国际品牌自动扶梯、6部载重2吨货梯、5部升降客梯,内设中央空调、自动消防报警系统、安保监控系统,每层备有卸货、出货、仓库及设备间。
凯旋世贸商厦产品类型简介
商铺:⑴内铺数量较多,面积较小;开发商负责10年租赁,年租金(房款10%)。⑵外铺数量较少,面积较大;开发商不负责租赁,4~9年内购房业主如反悔,交纳每年5%的使用费,开发商可返还购房款。
⑶商铺是由凯旋世贸商厦负责招商进行统一管理经营。
以下是凯旋世贸商厦地下一层与地上二层的平面图
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目
项
目
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地上一层平面图
地下一层平面图
经济型酒店:⑴由速8酒店统一装修,8年租期,年租金(9%),如8年后速8
酒店想继续续租,5~8层的业主必须全体同意如有一户产生异议都会终止续约。
⑵。
写之间:⑴凯旋世贸商厦不负责租赁。
⑵,、。
⑶清水房开发商负责把卫生间,和夹层做好
⑷现写字间剩余20套,建筑面积将近1000平方米,总销金额920万元,面积在50*左右。
以下是9~10楼写字间的施工图,
室内
内走廊
三、项目的SWOT分析
优势:
1、项目所在区域位于西岗区和中山区的交界处,西岗区是大连市中心,市政府所在地,也是正在形成的大连市中部商贸商务中心;中山区则是大连市的经济发达区,著名的青泥洼商圈就在其中。本项目地理位置的优越性明显,能够借助两区的资源优势,使本区域商业价值在未来有很大的提升空间。
2、大连凯旋广场项目处于大连重要的交通枢纽毗邻火车站、客运中心、码头、轻轨四大交通枢纽,极佳的地理位置和便利的交通条件是大连交通核心交汇点,地理位置十分优越。
3、项目建筑前为凯旋广场,四周是交通要道,人流、车流较多,商业价值高;周边没有明显的视线遮挡,拥有非常好的可视性,消费者能够从城铁总站、广场、火车站清楚的看到项目商业展示。
4、周边批发市场人流较多,给项目带来大量人流。同时项目距交通核心交汇点的步行距离不到5分钟,他们也将为项目提供一定的消费支持。
5、项目附近的胜利桥改造工作已经启动,其工程完成后会改善项目同青泥洼商圈的交通循环,促进两商圈的消费人群流动,给项目的发展带来机遇。
6、、火车站搬迁将提升项目土地的商业价值。
7、,~,良好的硬件环境可以满足百货、餐饮、商品批发市场、大卖场、室内游乐场、体育活动中心及健身中心等多种业态的要求,给项目业态定位提供了充分的选择空间。
8、商业规模适中,满足复合型商场和主题型的双重需求,为项目定位提供了宽松的空间。
9、项目的位置优势可对东北地区及东北亚地区产生区域幅射效果,并形成窗口效应。
10、项目可提供的软硬件环境优势——优惠政策、电子商务平台、优秀的国际化管理团队、陪同式服务及其他
11、开发商为大连现代城市房地产有限公司,是新加坡泽利集团旗下子公司,具备相当实力,拥有丰富的项目运作经验和管理经验,有利于项目运营。
12、本项目规模小、户型集中在40-80平方米之间,便于快速去化。
劣势:
1、虽然人流量较大,但整体商圈消费档次偏中低档,而本项目的平均价位在9000元/平方米,能接受此价位的客户群体较少。
2、本项目地处大连的交通枢纽,站北的繁华商业中心,也是各种车辆的积站地,项目自身地上10层(其中商铺4层),会给本案5层以上的酒店和写字间的用户带来车辆气体污染和极大的噪音。
3、本项目与站北的“大菜市”相邻,“大菜市”多以小商品批发零售为主,形成了大连市物流集散地,是全市最主要的日用小商品、服装、办公用品、装饰材料及建筑材料、农副产品批发地。其严重影响环境卫生脏、乱、差是其中一道风景线,并且管理混乱问题有待解决,与本项目形成鲜明对比。
4、项目本身坐落在批发市场和火车站及其他车辆聚集地,项目自身主要是商铺和酒店组成,属于繁华商业区,对于九层、十层的写字间来说商务区更符合办公环境、更适合商务往来、业务洽谈、有利于销售。