水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇).doc

水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇)
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水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇)
谨呈:陕西世纪绿园置业有限公司
泰盈置业水岸花城项目组
2010年9月25日
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物业发展总体思路
项目分期开发建议
产品规划设计建议
项目物业管理建议
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物业发展总体思路
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50万㎡北城滨河品尚社区
360°门户都市生活
形象定位
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北城门户。品尚社区。
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最爱「泊」生活。
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项目发展总策略:以产品力与高性价比入市,保证销售顺畅;后期通过产品创新与升级,以强势产品力建立市场新标杆,赢得品牌与溢价。
创新方式
采用该种方式的原因
影响关键点
规划建筑
1、最容易被感知, 提升产品价值
2、新增成本最少
客户感知的第一印象
社区配套
1、周边配套缺乏,社区必需
2、提升产品档次的手段
3、配套能够独自实现较高的市场价值
周边配套状况
建材
设备
1、在此增加的投入能够被客户感知,实现足够高的溢价
2、开发商追求长期品牌效应
客户感知范围内
本体条件
项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟;
本项目受区位与成本限制,难以凭借强势配套实现产品力;
市场中对新型建材设备的认知度有限,材料创新成本较高;本项目难以通过建材设备的创新实现产品力
区域市场其他项目规划建筑设计水平较低,通过建筑规划形成产品的市场机会较大
采用在规划建筑方面创新的方式
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产品发展方向——规划建筑发力
规
划
价
值
北城门户品尚社区
体现品尚社区感
以高层产品形成视觉中心,与周边低层环境形成强烈视觉反差
以大面积水景园林景观冲击客户感官
以满足业主日常生活所需的超市、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势
以社区广场形成业主公共活动空间,营造社区人文环境
以景观主轴、组团围合打造社区感
社区边界、物业管理形成封闭社区
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规划方案1——全高层社区
产品分级
建筑形式
价值贡献
标杆型产品
点式高层和洋房
项目价值的标杆
主流型产品
一梯两户的点式高层
主要的利润贡献
实惠型产品
一梯两户或一梯三户
快速回现
项目产品分级
建议在景观资源最好的区域设置楼王,作为项目的价值标杆;
在销售时可作为样板房展示出来,暂时不销售,制造新闻热点,提升项目知名度。
总占地
容积率
总建筑面积
万平米
31>.2
万平米
项目总指标
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方案2——80%高层+20%花园洋房社区
产品类型
建面
比例
建筑面积(万平米)
在项目中的作用
市场评价
多层洋房
20%
1. 多层的形式启动市场,降低风险;
2. 丰富社区意向;
3. 产品线多样化。
创新的品质多层亮相市场,引爆市场亮点。
超越市场的普通多层,一举树立项目高价值。
高层
80%
项目主要的产品形式,塑造项目的品尚形象以及门户建筑观感
以纯粹的都市社区形象,与市场多层产品形成明显差异,形成高价值的滨河品尚门户社区的居住感受。
合计
100%
备注:
首期启动部分“实惠型高层产品”,稳妥启动市场,降低入市风险;同时通过产品创新,依次推出“主力型高层产品”,引爆市场亮点;最后推出“标杆型多层洋房产品”,树立项目价值标杆。
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产品规划设计建议
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产品规划设计的「五个一」工程
在一个尚未进入精细化比较的市场中,我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点,聚焦眼球,让人们津津乐道,口碑相传。
一个极具震撼力的整体规划
1.
一个体现品质感的城市界面
2.
一个极具展示性的入口广场
3.
一个独具风格的主题园林
4.
一系列城市化的社区配套
5.
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在一个尚未进入精细化比较的市场中,我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点,聚焦眼球,让人们津津乐道,口碑相传。
一个极具震撼力的整体规划
1.
一个体现品质感的城市界面
2.
一个极具展示性的入口广场
3.
一个独具风格的主题园林
4.
一系列城市化的社区配套
5.
“北城门户品尚社区”—整体规划
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本项目规划设计示意图
——整体花瓣式布局+组团围合
形式震撼:整体采用花瓣布局,克服全高层社区天际线过于平淡的不足,丰富社区规划意向;
轴线贯穿:主轴线不必垂直统一,形式适当倾斜,使尽可能多的楼座享受到主轴景观;
资源倾斜:主入口及中心景观局部放大,聚焦形成社区活力核;
空间围合:以叶瓣支线为组团核心,排布住宅组团,组团内相对围合、空间形式丰富;
规划设计示意图
规划设计思路:
主景观节点
次景观节点
主轴线
副轴线
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物业排布及社区入口建议
主入口:原