万振逍遥苑三期市场推广总方案.doc

万振逍遥苑三期市场推广总方案
万振逍遥苑三期整合
项目基本资料:
5月中旬市场推广总方案完成
万振逍遥苑三期市场推广总方案
市场分析

(一)整体市场状况
在经济宏观调控的影响下,各房地产市场运行基本正常。在国民经济快速增长的大环境下,合肥市住宅建设房地产开发经营呈高幅增长,快速健康协调发展的良好态势,主要经济指标屡创新高,03年达到历史最高水平。商品房销售面积284万平方公里,其中住宅2431>.46万平方米,%%。房地产开发投资占全市GDP的20%,%,成为拉动全市经济增长的强劲动力、国民经济的支柱产业。
03年房产市场运行的主要特点有:房地产开发投资高幅增长,在国民经济中的重要地位逐渐显现;需求拉动强劲,商品房供应总量放大,市场供需总量基本平衡;商品房屋市场产品结构合理,并向多元化、复合型地产方向发展;房地产市场消费活跃,商品房价格上涨较快;商品房屋空置量比较合理;开发理念进一步提升,小区建设推陈出新;房地产开发企业数量增长迅速,房地产市场竞争更加激烈,外来企业对我市房地产市场影响明显。
04年第一季度房地产开发市场走势为:房地产开发投资持续高幅增长,住宅投资主体地位增强;房地产市场交易活跃,市场供应量进一步放大。这些都预示着今年将是我市房地产投资开发的全速发展年。合肥楼市进入迅速发展阶段。在这种大环境下,我们更要把握好机遇,做好全程策划,实现销售的最大利润。
(二)区域市场情况
具体分析包河区内住宅的分布发现,本区内以多层住宅销售为主体,且这些住宅大部分沿马鞍山路及美菱大道分布,具有良好的居住环境,特别是马鞍山路在合肥市未来城市规划中将建成合肥的景观大道,提升了居住的品质,因此这片住宅的价格也水涨船高,从包河区住宅自身的价格走势中发现,此区价格一直处在平稳上升的通道之内。
包河区的高层、小高层住宅多分布在一些较大的楼盘中,住宅小区内的配套设施等建设在规划中都比较完善。同时规模较大的小区,绿化设施等方面做得也较为全面,包河区高层住宅的区域均价在四行政区中较高,略低于庐阳区,位于四行政区的第二位。
(三)竞争对手动态
1、世纪阳光花园
产品:三期高层、小高层(已基本售罄)
价格::均价2700元/㎡
推广媒体:折页、单页、报广及其他
本期广告主题::我们的21世纪我们的阳光花园
2、太阳岛花园
产品::一期小高层、多层
价格::均价2800元/㎡
推广媒体:
本期广告主题::
3、九华山庄
产品::一期高层
价格::3400元/㎡
推广媒体:
本期广告主题:
4、一环亲家
产品:一期复式、小高层
价格: 3580元/㎡
推广媒体:折页、单页、报广及其他
本期广告主题:和红三环做亲家,一辈子高贵宠着你
5、新都会·联邦花园
产品: 一期多层、小高层
价格:一户一价
推广媒体:楼书、单页、报广及其他
本期广告主题:你有权享受城市
6、贵都花园
产品:一期高层、小高层
价格:一房一价
推广媒体:
本期广告主题:
7、太宁花园
产品:一期小高层
价格:2750元/㎡
推广媒体:
本期广告主题:
(四)本项目优劣势分析
优势:
二、项目形象定位
(一)产品释义
高层,小高层住宅是指远离地面,安静,利于借景,视野远的居民住宅,从某种意义上代表了文化程度高,收入高,职位高,志趣也高的文化趋向
(二)项目形象定位
由于一期、二期项目没有明确的定位与主题,给后期策划带来诸多不便,根据万振·逍遥苑的实际情况特把一期二期的策划主题补上,使三期形象保持总体定位,体现其“自由自在自然”的理念,并在一期,二期的定位基础上有所提升和创新。
*总项目名称:万振·逍遥苑
主诉求: 东南大型亲水园林社区
主广告语:当生活成为享受
*一期项目名称:在水一方(暂定)
主诉求:仁者乐山,智者乐水
主广告语:名宅筑水边,一套永流传
二期项目名称:金粉世家(暂定)
主诉求:水边别墅经典非凡
主广告语:极品的生活就是挥霍得起阳光和空气的亲水生活
三期项目名称:BLUE SKY(蓝色天空)
主诉求:自然园林成熟社区
主广告语:虽然没有翅膀,却还收藏着飞翔的愿望
三期项目形象总定位:成熟社区、现代人居;梦想与激情从容演绎的殿堂
(三)目标消费群定位
1、参考万振逍遥苑3期内部认购客户资料调研分析,其结论如下
客户年龄
从统计图中可以看出:三期内部认购期内,其准业主年龄25-35岁占目标客户比例65%;主体客户群年龄趋向年轻化。
客户职业:
公务员占客户群的58%,代表着一种理性消费。主体客户社会地位较高,生活层次较高,文化水平较高
评价:职业和社会层面