海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议.doc

海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议
海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议
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项目研究顾问工作的阶段划分
工作
最终成果
区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究
海口市土地市场、房地产市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
整体定位与发展战略终稿
补充研究
规划设计任务书
整体启动策略
启动区物业构成和布局建议
房型面积配比、配套设施建议
海口市房地产市场产品供应总体状况研究
本项目启动策略分析
本项目物业发展建议研究
成功案例启动策略研究
根据客户意见对中期报告进行修改
补充问题的研究,包括启动区位置以及相关配套的问题
参与Atkins概念规划的中期汇报并针对规划方案提出意见
第二阶段补充研究报告
针对Atkins概念规划的意见
第二阶段终稿报告
2005/07/21
2005/09/22
第一阶段
整体定位与发展战略
第二阶段(中期)
启动区定位与物业发展建议
第二阶段
提交终稿
2005/11/04
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项目定位与发展战略回顾及比较分析
项目的客户定位
总体定位与发展策略
纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析
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偶得客户
本项目的客户定位
由于海口市道路提速,现在从市中心到地块的车程由过去的30分钟减少到15-20分钟,这一改变会增大新海口人在此置业的比例。
民生内部认购(50套)在一定程度上也降低了启动区市场实现的风险。
核心客户
重要客户
游离客户
岛外的投资、度假、养老类客户,比例占60%
新海口人,以投资、度假、养老类为目的的客户,比例占20%
内部认购及关系客户,占10%
项目周边企业或其他客户,占10%
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项目定位与发展策略
在对目标客户和竞争区域进行分析后,借鉴陌生区域大盘开发成功的关键因素,结合自身资源条件,确立了项目定位,制定了总体发展策略。
依托自身的资源,通过规模优势营造新的区域价值,打造坡地特色的生态滨海小镇。
设计合理的物业类型比例以及户型区间,通过有效控制总价和产品创新,实现产品的高附加值,扩大产品的购买客户群。
借助低地价优势,通过项目的低成本运营,打造高性价比的产品,吸引投资、度假、养老类客户。
以旅游度假为主题,第一居所与第二居所相结合的
坡地上的国际化原生态低密度滨海小镇
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从整体项目物业配比来看,本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区
占地面积
万/平米
占地面积比例
建筑面积
万/平米
建筑面积比例
户型范围
平米
套数
套数比例
独立别墅
593>.1
54%

40%
220-400
652
%
联排

27%

30%
180-250
734
%
花园洋房

16%

25%
120-150
874
%
公建配套

3%

5%
-
-
总计

100%

100%
-
2260
100%
容积率=
数据来源:民生海湾庄园项目设计任务书
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纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案
比较分析
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民生地块经济测算指标数据的选取
需要说明的是,我们进行的测算是为了定性地比较判断两种方案中哪一种更适合于本项目,并不是完全精确地对本项目进行一个最终的收益预测。
地价按实际取地价格5万/亩,。
经济测算
多物业组合小镇方案
纯独立别墅方案
容积率


容积率选取依据
在整体定位报告中建议的容积率
Atkins提出的纯别墅方案的适宜容积率
销售率
90%
80%(取乐观值),作为1600亩的纯别墅大盘,取80%的销售率已属乐观
价格
别墅4000,联排3500,花园洋房2700
4000(取乐观值)
价格选取依据
在整体定位报告中确定的价格
同小镇方案的别墅定价,但由于原先资源不好的地块现在建造别墅,所以定价4000为乐观值
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按实际地价测算的结果显示纯别墅方案的净利润比小镇方案少5600万元
组合式
项目
纯别墅方案
小镇方案
基本
情况
容积率


总建筑面积/万m2


收入
销售收入/万元


成本
土地费用和开发成本/万元


销售费用/万元


营业税及附加费/万元