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开店选址的基本因素
选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。
提示:但人在事中迷,事与愿违的情况并不少见,即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人,事物的变化、综合因素,哪一点都有可能起作用。
有人曾经总结,选址一般必须考虑到以下因素:
1、人的流量。
2、租金。
3、繁华程度。
19、相关政策。
20、房东。
提示:以上因素并非面面俱到,才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑,综合分析,权衡利弊,再加上自己对生意的感受,方可拍板。
2
选址调查
人口与购买力分析;
有关人口数和家庭人口之组成,可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
1、所需调查的项目包括:
⑴常住人口数
⑵家庭及构成
⑶人口密度
⑷教育程度
⑸从事行业
⑹自然增加率
⑺社会增加率
⑻家庭人均收人
⑼白天流动人口数
⑽年龄构成
⑾家庭年支出及支出结构
2、现就一些主要项目分述如下:
⑴家庭人口及收入水平;

提示;家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配,会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),则其
消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
⑵人口密度;

提示;一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高,则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口,即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区,应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区,到商业设施之间的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且顾客光临的次数也少。
⑶客流量;
提示;一般在评估地理条件时,应认真测定经过该地点行人的流量,这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
★上下车客人数的调查重点为:
各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。
★一般而言,调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如:
居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
日常上班的场所、学校、医院等,乃白天人口集结之场所,也就是人口聚集地