2004海口、三亚房地产市场考察报告.doc

2004海口、三亚房地产市场考察报告(ZT)
2004年2月14日至2004年2月21日,对海南省海口市及三亚市房地产市场进行了考察,现将考察的情况报告如下:
一、海口市
海口是海南特区的省会城市,位于海南省北端,岛内最大的河流南渡江从海口市的东侧入海。面积约238平方公里,人口约60万,℃。
1988年海南省办特区,海口从一个边陲小城变成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新兴都市。
海口市交通便利,环境优美。美兰机场院、秀英港、新港把海口市与全国各地、世界各地紧紧地联系起来,市内公共汽车、私营中巴和出租车,可以把游客带到想去的地方。这里地下水和海水的水质、大气环境以及生态环境质量均为国内外一流水准。阳光、沙滩、海水、绿色、空气,现代旅游的五要素一应俱全。
海口市房地产市场近年来继续保持快速发展势头-投资逐年扩大、市场销大于产、销售再创新高、住宅仍占主体、资金结构优化。
投资规模逐年加大
房地产开发投资规模逐年扩大,已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年,,%。房地产业的迅速发展,使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演□越来越重要的角色,%,在全社会固定资产投资中名列第二,仅次于基本建设投资。
资金结构优化
住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。,%,%,办公楼、%。值得一提的是,2003年,海口市办公楼投资只有7223万元,%。目前,海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。
房屋销售再创新高
过去一年里,海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。,%,。2003年,,%。
业内人士分析,投资、竣工同时呈增长态势,表明市场信心不减,特别是销售面积的增长,预示今后海口房地产市场仍会继续保持供需两旺局面,海口市的房地产市场供给和需求都表现出足够的理性。
翻开海南的报纸,拍卖公告令人眼花缭乱。一些不良资产的参考价低得不可思议。海口市区的住宅从500元到1200元的都可以见到,有些土地标价每亩不足1000元。据有关方面介绍,海南大规模处置不良资产已接近尾声,回收资金估计30多亿。当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极低的价格回到开发商手中,开发商从银行取得贷款完成主体工程或内外装饰再推向市场,即使是每平方售价不超过1500元,开发商的利润仍然高达50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市场,而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃至几个亿的大型项目,往往花几百万元就能拿到,这样大幅缩水的项目拿到手中,不用投资就等于获得了暴利,赚钱是绝对的。
位于海口市滨海大道的高档写字楼南洋商业大厦最辉煌时曾创下每平方米20000港币的天价,现在评估价仅为1200元。一家来自南京的民企2003年8月拿下某银行处理的港澳大厦观海楼层,每平方米仅800多元。最近,某家资产管