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房地产开发与零售业的关系
房地产开发与零售业有何关系?过去似乎无人认真探讨过,然而,随着杭州零售业、房地产业的发展,这两个一直不相干的行业逐渐有了共同语言。尤其是涌金广场等反映出来的零售商与房地产商之间的脱节所带来的负面影响,更是受到了业内的关注。
银泰百货开业三年以来,,利润6200万元,上缴各种税费7380万元,。。取得如此骄人的业绩原因固然有许多,其中,在建造银泰百货大楼期间,房地产商与零售商结合较好,大楼用途定位清晰,始终坚定做百货等策略为银泰百货日后的成功经营创造了有利条件。特别当银泰百货将目光投向百货业的连锁发展时,深感房地产开发商较少考虑零售商对商业用房的特殊需求。房地产商与零售商要携手,为零售商在经营中提供合适的物业。
利益最大化就是共同语言
零售业是一个比较传统的行业,而房地产业是新兴的、发展得很快的行业。最近两年来,出现了两种行业的联系越来越紧密的现象。房地产商开始注意到自身物业外的概念,如建在某名牌大学和某大型超市旁边的房子可以增值等;发现一幢高层建筑,它的高层以住宅楼、写字楼的形式出售,低层作为商铺出售,可以使这幢楼的价值达到最大化。而且,较之学校、游乐园,房地产与零售业相结合更加容易开发,见效也最快。
从零售商的角度看,外资大型超市大举进入中国,如家乐福、麦德龙、沃尔玛等,这使零售业界重新认识到中国零售业的市场潜力。由于国外的世界500强零售企业中全部都是连锁企业,所以在国内,经过竞争生存下来的企业都认识到要扩大规模、发展连锁。另一方面,零售商的资金积累很慢,建房子的能力也不强,从而开始有必要寻找房地产商共同开发物业,或是采取合建、购买的方式,或是采取租赁的方式获得物业的使用权,从而使零售商在连锁领域能够实现大踏步地扩张。
三种业态对物业有何要求
百货店。该业态的位置应在市中心或购物中心等人流量比较大的路段。—3万平方米的营业面积,如果是在购物中心内,可以是1—。在物业规格方面,大门不能太多,店内设施以能够满足需要即可,不能太豪华。百货店的形状要求比较规则,很多顾客进店不是买商品的,这必须要有一些服务设施来留住他们。这也是在物业设计上要注意的,比如要有咖啡店、休息处等。另外,由于百货店的购买率一般在25%-30%之间,房地产商也应依此测算设计的面积。
大型超市。该业态一般应选在住宅区、或郊外、购物中心内。以1万平方米的经营面积为宜,除此之外还应留有相当大的辅助面积。另外,还应该有大型停车场。物业结构上,可以普通一点,装修应简单。在楼层布局上,可以单独在地下一层,也可以在地上,但最多两层,否则不利于推车购物。
购物中心。选址可以是市内、城郊交界或郊外。经营面积市内5万—8万平方米。郊外10万平方米,甚至15万、20万平方米。物业装修上应豪华,要求宽、亮。要有大型停车场,郊区的要大于市区。规格上,可以是一字形、三角形、四边形等。
对购物中心的三个误区
第一个误区是认为购物中心是小店的叠加,这是不对的。购物中心必须要有主力店的支撑,同时,购物中心内经营店铺必须是最优秀的零售商的集合。
第二个误区是认为购物中心的管理简单。事实上,购物中心的管理比百货店要困难得