扬州锦苑一期开盘方案及流程方案.pdf

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锦锦苑苑
NOBLEMANORNOBLEMANOR
一期一标段开盘方案
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开盘方案
目录
开盘方案
责任与主旨前提
问题点
机动战
第一次开盘流
术
推盘实程
施细则
概要方案实施细则开盘活动开盘动线
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开盘方案
中国投资有限公司在中国的第一站
中信泰富在扬州的第一站责任与问题点
第一站的第一次开盘
任重道远……中信泰富的企业核心价值观所在应证明
品牌价值的第一次展现……..
………….;
问题点时间短弹药少
■场地:售楼处交付至开盘仅7天时间。
■样板房:预计10月中完工,无法在第一次开盘时面市。
■客户:正式蓄水时间短,梳理时间不够充足。
■销售人员:培训无法系统进行,可展开的项目具体卖点及说辞单薄,实地适应时间短。
■销售道具:到位时间仓促,部分道具暂时无法制作,公开信息量少。
■预售许可证:即使20日取得,离开盘7天时间,方能对外收取意向金。
■推量:第一次推案量少,内部客户较多。
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开盘方案
主旨
一标低调热销二标厚积薄发
主旨火爆完销志在必得
第一次推案低调开盘,二次推盘制造火爆气氛。
满足内部客户的需求。
避免乱场、竖立较好的口碑效应。
简化流程,加大一次推盘意向客户锁定准确性,预锁二次推盘客户。
在小力度的宣传情况下开盘,仍供不应求,增加市场饥饿度。
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开盘方案
前提
不可延误的重要时间节点及环节
基本前提客户预证场地道具……….
在9月10日前确认内部客户名单。
在9月20日前取得E-02、E-06栋房屋的预售许可证;10月27前取得E-01、E-04、E-07栋房屋的预售许可证;
11月10日前取得E-03、E-05栋房屋的预售许可证。
9月20日售楼处按时交付;内部软装、布展、销售道具、办公设施到位。
9月20日前案场操作流程、所有相关流转单据修改审批完成;配合人员(财务、银行人员、三保人员)就位。
9月26前一期一标段分户价表修改审批完成。
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开盘方案
开盘方案
概要方案
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开盘方案
概要方案
■分三次推盘:
推盘栋号套数面积销售金额均价
一次推盘E-02、E-068810023540468125392
二次推盘E-01.、E-04、E-0710011406622433755457
三次推盘E-03、E-05777858440216545602
合计--292881603118415474
一期总体策略
分三次推盘,第一次推盘为E-02、E-06,一栋小高层,一栋多层\第二次推盘为E-01.、E-04、E-07,
一栋位置较好的小高层及两栋多层\第三次推盘为E-03、E-05,位置最好的一栋多层及第一次将电梯洋房推
向市场.
由于推盘位置从次到优,因此推案价格稳中有升,第一次推盘均价格为5392元/平方米,第二次推盘价格为5457元/
平方米,第三次推盘均价为5602元/平方米.
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开盘方案
一期一标段
概要方案
推案节点图
10月27日
第二波推盘
9月28日
11月10日
第一波推盘100套
第三波推盘
一次蓄水88套二次蓄水三次蓄水77套
二标蓄水
21日左右收取意向金10月27—29日11月10—15日
提前进入一次强销准备二次强销期三次强销期
9月28-10月1日一次强销期
9月20日
售楼处交付、预售10月15日
许可证取得样板房交付
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开盘方案
概要方案
■一期一标段总体销售回款计划目标
科目9月目标10月目标11月目标12月目标目标合计备注(按套数)
套数8810077-265
推案量金额-
(元￥54,073,350￥62,267,208￥43,893,127-￥160,233,684
)
大定套数70937712252大定率95%
套数62837822244
签约金额签约率92%
(元￥37,851,345￥51,698,048￥45,472,605￥12,810,690￥147,832,687
)
套数-598278219
回款量金额回款率83%
(元-￥35,958,778￥51,005,713￥45,783,877￥132,748,367
)
07年一期一标段推案量计划完成:大定率95%;;签约率92%;回款金
;回款率83%
计算标准:每次开盘,开盘当月大定率80%;签约率70%;次月大定率95%签约率90%;第三月签约率95%;回款率
=签约率*95%
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开盘方案
实施细则
实施细则
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开盘方案
一标段第一次推盘流程节点图
第一次推盘实施细则
9月15-16日价
格修整及审批
完成(若需要)9月28开盘,认购
协议签署
9月10-15日
完成内部客9月21开始第一
9月5日公顺位客户意向金
户意向落位
开户型收取
10月
9月
9月20日9月28日
9月10日确10月1日-10月3
9月16日-20日9月22日-25日
认内部客外部客户意向落开始其他顺位客日尾盘销售
户名单
位户意向收取
预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
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开盘方案
第一次推盘实施细则
实施细则
预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
第一次推盘预热期:
1、9月5日前,分批通知客户前往临时接待处,公开户型,给出价格区间,初步梳理客户诚意度。
2、9月10日-15日开始对已确认内部认购客户进行落位,给出价格区间,口头预告21日左右准备支付5万
元意向金,制作三顺位表。
3、9月16日开始对外部客户及其他内部客户进行落位,排入三顺位表,16日起不分内外客户之分,实行
先到先排,一视同仁的政策
,给出分建筑形态的较精确价格区间,且口头预告21日左右准备支付5万元意向金。
4、9月20日为关键节点:售楼处进驻、且预售许可证取得。
第一次推盘强销准备期:
9月21日收取第一顺位客户意向金,优先权保留3天时间,23日后梳理2、3顺位客户,及后期蓄水客户,意
向金收取到位。
意向金:金额人民币5万元整,可退;
5、由于仅给出价格区间,若部分房源落位情况不佳,仍有调价余地,9月23日-26日进行价格修正及价格
确定。
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开盘方案
第一次推盘实施细则
实施细则
预热期强销准备期强销期一次推盘尾盘期\二次退盘蓄水期
第一次推盘强销期:
9月28日开盘认购
理论上不排队,已认购意向金客户,给出分户价格,意向金收据换取定金收据(定金为人
民币5万元,不可退);
未认购意向金客户,实行先到先选、先定先得的原则;
开盘当场确认价格,签署认购协议,选定车库号。
第一次推盘尾盘期:
10月1-3日国定假日,力求清售剩余尾盘,并开始二次开盘蓄水
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开盘方案
第一次推盘实施细则
实施细则
第一次开盘优惠方案
■优惠措施:
1).开盘当天定房享受99折优惠2).意向金客户享受99折优惠;
3).内部客户享受98折优惠;4).一次性付款享受98折优惠;
(以上优惠政策不可重复享受)
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开盘方案
机动战术
一期一标段开盘机动战术
1、在客户意向落位十分理想的基础上,第一次推盘88套房屋90%以上意向认购完成,且第二批房屋预售许可证与第一
批同时取得时,为保证07年回款指标,减轻后期整体销售压力,可考虑将将E-07(36套)作为备选,与88套房屋
同时推出。
2、若9月28日售楼处仍未能交付使用,可考虑租借场地进行第一次开盘销售,如酒店宴会厅等场所。
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开盘方案
第二次推盘
二次推盘策略概述
B、第二次推盘:
1、10月15日在样板房面市的节点,举行大型客户答谢会,借已成交老客户引出新客户的做法,宣传中信
泰富及锦苑的同时,进行二次推案预热。
2、10月15日后,对二次推案客户落位,编制客户三顺位表,落位不收意向金,仅填写意向征询单,旨在
制造二次开盘排队抢购的火爆气氛。
3、10月20日~10月23日进行价格修正及价格确定。
4、10月27日隆重开盘,推出E-01、E-04、E-07三栋(一栋小高层,两栋多层,位置较好;整体均价在第
一次开盘的价格基础上略有自然增长)
5、开盘方式:
#营造排队抢购效应:所有客户先到先选、先定先得的原则;开盘当场选中房号,直接收取定金(2万元
不可退);优惠方案不变。
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开盘方案
第三次推盘
三次推盘策略概述
C、第三次推盘:
1、暂定11月10日开盘
2、首次推出电梯多层,该种物业形态的蓄水时间最长,鉴于二标段有2/3产品为电梯多层;因此,为了给
二标段销售打好扎实铺垫,开盘方式当就蓄水情况再作定夺。
3、在意向征询落位超过90%的基础上,仍采用二次开盘的方式销售,优惠方案不变。
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开盘方案
开盘活动
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开盘方案
开盘活动
时间:2007年9月28日8:58分开始(点燃鞭炮礼炮)
地点:邗江北路88号,锦苑项目售楼处
布展内容:
1、电控礼炮、鞭炮
门厅两侧各放置8门电控彩屑礼炮。
2、场地地毯
铺设于迎宾大道
3、空飘
售楼处(邗江北路西侧)外围显目位置设立,建议定做锦苑专属气膜(锦苑标准色)。
4、拱门
售楼处(邗江北路西侧)外围醒目位置设立,建议定做锦苑专属拱门(金色)。
5、路杆彩旗
插于邗江北路西侧外沿街路段,营造氛围,建议定做锦布双面道旗,体现品质。
7、庆贺花篮
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开盘方案
■开盘活动费用预算开盘活动
单价合计
项目单位数量备注
(元)(元)
充气拱门个2400800租用3天,费用包括条幅制作费用
空飘气球个47002800租用3天,气球下的条幅制作
路杆彩旗杆50251250材质为锦布,丝网印刷配竹竿,×
喜庆鞭炮若干20003000响电光连燃鞭炮及电光高升
电控彩屑礼炮门880640宣布开盘时打响
现场地毯平方100101000全新红地毯,用于售楼中心入口通道
庆贺花篮只30752250所有权归中信泰富所有
小计9740
劳务费974活动费用的10%
税收750税率7%
总计12464
备注:活动中实际情况需要增加的项目另行核算。
本报价由盛大广告提供
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开盘方案
开盘活动
开盘动线
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开盘方案
■开盘动线及区域功能
3
认购协议签定,车库选择区
1
2意向金客户等候,资料复印区
1、售楼处开盘临时功能区划分如上图,分为等候区和签约区2大块
2、在紫色区域为等候,及材料复印区,意向客户进门后凭意向,按预约时间从1号口进入等候区,由置业顾问复印相关证件
3、由指定的置业顾问叫号,从2号口将客户带出
4、客户由3号口进入签约区,进行车库选定及认购协议签署
5、其余非意向金客户可于其他区域等候及参观
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开盘方案
■相关人员配备
3
认购协议签定,车库选择区
1
2意向金客户等候,资料复印区
1、置业顾问12名:签约区4名\资料复印1名\叫号1名\跑单2名\场机动接待2-3名\控台主持1名\
专案经理1名:控台+机动
案场助理1名:控台
2、保安人员7-8名:大门2名\1\2\3号位各1名\外场机动2-3名
3、保洁人员3-4名
4、吧台服务员2名
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THANKS
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