2011年04月保定市东方国际广场项目提报.ppt

保定市东方国际广场项目提报
河北大学文化创意产业研究中心

谨呈金鹏房地产有限公司:
报告纲要
A 项目理解
B 项目定位
C 产品建议
D 价格建议
E 营销建议
4/28/2011
2
A
战略方向的思考
思考一、片区价值思考(在哪)
思考二、项目价值思考(是谁)
思考三、目标客户思考(卖给谁)
4/28/2011
3
项目位置
河北大学工商学院
卓正国际酒店
保定学院
洪金宝国际影视培训基地
十七中
地块
博士园
中博文化创意产业大厦
立中大厦
新火车站
大学城
中冀汽车
地块位于滨湖新区,临近东湖与新火车站,自然环境优越,交通发达,发展前景良好;
地块位置较偏远,周边学术氛围浓厚,在建居民区较多,生活配套及商业氛围尚欠缺。
民营科技产业园区
东湖
广播电视大学
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4
东湖
思考一:片区价值思考
无区域不中心,但本项目是两区交汇的中心
新火车站
关汉卿大剧院
东湖新区
5 min
10 min
本项目位于东湖新区与高铁片区的交汇中心,10分钟到达东湖景观区,
5分钟到达新火车站,25分钟高铁到达北京,自然环境与投资价值显著。
京港澳高速
3 min
高铁片区
北京
25
min
七一路
裕华路
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思考二:项目价值思考
产品分析:新城市中心精英公寓
主要经济技术指标
占地面积
㎡
容积率

建筑面积
㎡
绿化率
%
地上建筑面积
㎡
建筑密度
%
地下建筑面积
㎡
建筑高度
<80米
地块
1
2
3
4
物业类型
公寓
写字楼
商业
建筑面积



百分比
76%
%
%
自用
投资
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6
一期推售
按既定推售策略,一期主推1 号楼,8-18层的公寓产品为主力产品。公寓产品50—60㎡为主力户型,写字间的主力户型为106-122㎡
1#主要经济技术指标
总建筑面积
㎡
地上建筑面积
㎡
地下建筑面积
㎡
18%
写字楼
㎡
25%
公寓
㎡
47%
商业
㎡
10%
地下-1-2层()
商业 1-2层(首层6米,)
办公层 3-7层()
公寓 8-11层()
Loft 12-18层()
办公 19层()
产品
产品类型
面积
套数
百分比
LOFT
一居室
54-60㎡
112套
42%
两居室
㎡
14套
5%
平层
一居室
50-55㎡
64套
24%
两居室
㎡
8套
3%
办公层
小户型
50-58㎡
17套
7%
大户型
106-122㎡
49套
19%
合计
264套
4/28/2011
7
小结
新城市中心的精英公寓
地理位置:东湖新区与高铁片区的新城市中心,无可替代的城市资源;
本体条件:土地资源有限,周边配套不足,很多不利因素成为项目的限制条件;
产品设计:精装修高档公寓抬升了项目形象;
户型配比:项目主要以55㎡的一居室loft产品为主。
4/28/2011
8
思考二:项目价值思考
竞争分析:区域竞争压力较大
从片区内在售楼盘及预售楼盘来看,公寓式项目有限,但东湖片区的住宅社区体量较大,产品竞争激烈。
东湖
4/28/2011
9
竞争分析
去年7月份开始大量新项目入市
项目
开盘时间
建筑面积
户型面积
销售价格(元/㎡)
项目特色
东湖天地
-6月
130万㎡
84-139㎡
高层5400
大型景观住宅社区,80栋住宅,后期推出洋房及别墅
东湖一号

70万㎡
80-279㎡
高层4600/多层7000
学校配套(幼儿园+小学+中学);酒店配套
香江东湖印象

30万㎡
50-207㎡
高层5300/多层8000
水源热泵、人车分流、百米楼间距
Park湾

47万㎡
95-270㎡
高层5000/多层6800
板式高层+公园洋房,
5万平米体育公园配套
京南一品

47万㎡
110-154㎡
高层6000
目前无房源,5、6月份再次开盘,18层小高
嘉和府邸

1.