2011年岳阳天使佳园项目营销策划提案讲义稿.ppt

天使佳园项目营销策划提案讲义稿
本报告是严格保密的
呈:新泰宁地产开发有限公司
如何将项目价值最大化
市场分析
产品解析
目标客户群锁定
产品定位
营销策略
推广策略
方案整体思路示意图
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一、市场分析
目前房产市场分析
本片区现有项目分析
结论
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目前房产市场的分析:
(一)全国楼市政策分析
自今年4月份以来,国家颁布了系列遏制房地产发展
的政策,影响了许多消费者的购房心理,持观望态度的
购房消费人群越来越多。自政策出台后,全国许多大城
市商品房的销售量受到了一定的影响,近段时间部分城
市的楼市明显进入了瓶颈期。
在外部环境因为新政的尺度和强度依然争论不休
时,迷失在政策风向中的购房者们已经悄然选择了一
条更为实际的道路。近段时间长沙楼市一些购房者开
始重回购房市场,高性价比带来的市场分化依然出现。
现在市场上购房者已经越来越理性,会根据自己的
实际需求来选择房子,更看好那些高性价比的楼盘。
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(二)岳阳目前房地产市场销售状况
复苏,正成为长沙楼市的热门词,8月楼市,4个一线
城市普遍回暖,二三线城市出现价量齐升态势,同样包括
长沙,数字显示,8月底,长沙新房价格在中心区房源的
拉动下,均价达5546元/平方米。从新政后连续几月的表
现来看,长沙房地产市场经过一段低迷后再度实现整体价
格呈稳中有升的态势。
然而,岳阳楼市也不列外,7、8月份,岳阳新开盘的
项目取得了较好的销售业绩,如湖尚、福隆•巴陵尚都、
湘岳兰庭、龙腾华府等,2010年10月16日,滨水新境界、
天邦珍珠湾、凯旋城同时盛大开盘,全天市场总放量812
套,销售场面相当火热过半的房源在一天之内一抢而光。
这说明了岳阳房产市场的刚性需求是较大的;高质量、高
性价比的楼盘,在严厉的新政下,依然能够得到购房消费
者的青睐。
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2010年成交价格走势图
春节以后,随着“岳州帝苑”“巴陵尚都”“天邦珍珠湾”“湖尚”等高品质楼盘的开盘,岳阳高层住宅的成交价格也快速突破3000元/m2,直冲3200元/m2关卡。
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2010年成交套数走势图
经历了2009年全市12788套住宅的高成交量,全国宏观调控风暴大规模铺开,岳阳住宅成交套数亦经历了考验和洗礼,春节期间成交明日萎缩。4月开始,有不少新盘开盘签约(如天邦珍珠湾、岳州帝苑、湖尚、巴陵尚都、香缇半岛、天力大厦、富兴华城、君临新世界、蓝盾新天地、华林水岸、湘岳兰庭等)。6月、7月成交套数大大增加,9月、10月开盘的楼盘也取得了较好的成绩,如凯旋城、滨水·新境界三期、天邦·珍珠湾二期。
本片区现有项目分析:
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本项目位于琵琶王立交桥附近,属于中心城区的五里
牌路区域板块。该板块处于城市新区与主城市区的交界位
置,以承东接西的区位和资源优势,兼具投资前景和居住
价值。目前在售项目有湘沪湘城、湘岳兰庭、港岳豪庭2
期,即将上市的项目有巴陵1号、玉鑫•東升星城、湘泰
•6906、巴陵•星苑小区、彩虹阁2期、长炼小区沿路高层、
七中旧城改造项目。
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项目名称
户型配比
销售价格
销售率
湘沪湘城
三房55%
2800元/㎡
%
四房45%
湘岳兰庭
一房31%
3300元/㎡
%
%
%
四房5%
港岳豪庭2期
二房66%
3400元/㎡
%
三房34%
巴陵1号
一房34%
未定
未售
小三房34% 大三房32%
湘泰•6906
两房40%
未定
未售
三房48%
四房12%
巴陵•星苑小区
两房61%
未定
未售
三房39%
彩虹阁2期
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长炼小区沿路高层
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玉鑫家园
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七中旧城改造项目
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本片区竞争非常激烈,即将上市的楼盘有七个,且巴陵
1号、湘泰6906等项目规模较大,是本项目强有力的竞争对
手。
以上数据分析表明:目前岳阳上市的项目中在户型配比
上主要以两居室和三居室为主,传统的大宅四房也慢慢退出
消费者的眼线。而在整体的需求上来说两房已成为众多自住
或投资客青睐的产品,需求量逐渐增大,但供应量一直不
大,是市场能够快速消化的产品。
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