潼南项目市调报告b.pdf

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第一部分、潼南宏观市场
一、潼南概述
潼南地处重庆市西北部最前沿,距重庆主城区92公里,东邻重庆合川区,西靠四川安
岳,南连重庆铜梁县,北接四川遂宁县,幅员面积1594平方公里,辖两个街道、20个镇乡,
283个行政村19个居委会,总人口92万。境内以浅丘陵为主,海拔高度300-450米,是重
庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块,成渝经济区的桥头堡。
根据未来规划,潼南未来经济将注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要
素构建;统筹规划产业用地,为产业发展提供充足空间;同时,大力推进新型农村建设,促
进农村土地流转和集约发展,科学引导产业布局和人口集中居住,系统规划新型农村社区,
统筹农村社会服务设施和基础设施。
随着两高的开通,渝遂二线的建设,潼南的交通得到了很大的改善,也让潼南进入了重
庆一小时经济圈,发展空间无限广阔,作为连接四川的桥头堡,潼南未来的工作主要是带动
地方经济,解决就业吸引外来人口,为地产发展带来机遇。
二、潼南区域近年来的发展
1、综合情况
2009年全县实现地区生产总值(GDP)亿元,比上年增长%。其中,第一产业增加值亿
元,增长%;第二产业增加值亿元,增长%,第三产业增加值亿元,增长%。人均GDP达到13321
元,比上年增加1218元,增长%
1、人口增长:.
人口增长统计



93
12
(万人)
(万人)
91
11




1089
2005年2006年2007年2008年2009年
时间2005年2006年2007年2008年2009年
人口总量(万人)
城镇人口(万人)
近年来潼南地区人口整体增长速度呈平稳态势,人口增长幅度约为%
根据2005-2009年统计数据可看出,5年间城镇人口增长仅万人,增幅较低;
根据潼南的经济规划,潼南城市化进程的加快,将会涌入更多的城市人口,这将刺激房
地产市场的需求;潼南经济增速的加快和人均GDP的提高,居民的收入将会得到增加,
随着居民上收入、购买力的增加,其对生活环境的要求也将提高,届时,对物业的要求
自然会提高。
2、生产总值
生产总值统计
140

100
(亿元)



40
20
0
2005年2006年2007年2008年2009年2010年
时间2005年2006年2007年2008年2009年2010年
金额(亿元)61
2005年至2010年期间,潼南地区生产总值逐年呈上升趋势,至少,每年都保持了至少:.
10%的增长;
2009年至2010年,潼南县生产总值涨幅达到了22%,是上一年涨幅的两倍左右,这说
明随着潼南城市化进程的速度在逐渐加快。
3、人均生产总值
人均生产总值统计
14000
1200013321
1000012103
10332
8000金额(元)
85678950
6000
4000
2000
0
2005年2006年2007年2008年2009年
时间2005年2006年2007年2008年2009年
金额(元)85678950103321210313321
2005年至2009年期间,潼南地区人均生产总值逐年呈上升趋势,每年都保持了至少15%
的增长;增长势头良好,而未来随着城镇化进程的继续发展,其人均收入还将持续走高。
4、房地产开发
房地产开发

324


(万平方米)

200151
房屋建筑竣工面积
(万平方米)
100
0
2005年2006年2007年2008年2009年
:.
时间2005年2006年2007年2008年2009年
房屋建筑施工面积(万平方米)324
房屋建筑竣工面积(万平方米)151
除2007年外,近年来潼南地区的房屋建筑施工面积/竣工面积都在逐年上涨,2005年
至2009年,潼南地产施工面积涨幅达到了%,竣工面积涨幅也达到了%。
2009年—2010年期间,由于房地产市场的快速发展,预计2010—2011年潼南的地产开
工和竣工面积也将达到新的峰值。
5、城乡居民储蓄金额
城乡居民储蓄金额
80
70


金额(万元)



20
10
0
2005年2006年2007年2008年2009年
时间2005年2006年2007年2008年2009年
金额(万元)
05年到09年5年间潼南城乡居民储蓄金额呈逐步上涨趋势,其中07年到09年为快速
上涨期,平均涨幅达到%;
由于城市进程化的快速发展,导致近年来潼南区域人均收入的不断提升,同时也整体拉
动了居民储蓄金额的上升。
6、固定资产投资
固定资产投资

70
60
(亿元)
50

40
(亿元)

20


0
2005年2006年2007年2008年2009年
:.
时间2005年2006年2007年2008年2009年
金额(亿元)
房地产开发(亿元)
05年到09年间,潼南地区固定资产投资呈上升趋势,其中08年到09年为快速上升期,
平均涨幅达到了%;
由于房地产市场的快速发展,使得2009年潼南地产市场开发投资环比2008年上涨了
117%;
而由于目前国家CPI的持续走高,越来越多的客户需求货币保值,预计固定资产投资涨
幅将会越来越高。
7、收入与支出
人均财产性收入大幅增长,成为增收亮点。
分析:从潼南县居民收入支付的对比来看,潼南居民消费潜力巨大,“有钱人”逐渐增多。
另外,潼南外出打工人员较多,劳动力转移及工价的双重增长带动了劳务经济的快速增长,
使得很多农村居民的消费能力得到提升,潼南近年经济消费显示,主要拉动经济增长的主要
还是为批发和零售业,其房地产的领军业尚未显现,这对潼南房地产业的发展极为有利,随
着城市一小时经济圈的落实建设,潼南以其特的自身优势,房地产业发展空间仍然巨大,其
房地产业的领军效应将会逐步显现。
8、潼南宏观市场小结:.
、有利因素分析:
1)、在重庆经济快速增长的大环境带动下,潼南县经济也搭上了高速发展的列车,潼南
县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺,因此,可以说潼南县经济的高速发展成为本项
目的首要有利因素;
2)、由于主城土地供给减少,二级区县市场逐渐成为房地产市场有意开发热点,未来随
着不少有实力的开发商进驻潼南县,潼南县的房地产市场又成为一大焦点,因此潼南县房地
产市场的火爆成为本项目的又一有利因素
3)、2008年以后,由于重庆的城镇化进程的正式启动,潼南县等区县市场开始进入一
个高速发展的新阶段,无论从GDP和地产开发量都有较大幅度的增幅,居民的收入水平也开
始有了大幅上涨,同时,由于地产市场的火爆,潼南县的地产开工建设量和放量也开始持续
走高
4)、重庆CPI的持续走高,居民开始寻求资金保值,而随着房价的不断攀升,房地产的
保值、升值潜力被无限的放大化,消费者也不断将资金投入到房地产市场中,而目前随着潼
南具名的收入水平逐渐提高,其对于投资的需求也会越来越高,未来房地产市场还将持续走
高。
、不利因素分析
1)、潼南县老城区相对滞后的配套设施和住房氛围是一个不利因素,虽然潼南县政府大
力打造滨江路段和改善老城区居住区,但相对较长的建设周期将成为限制消费者选择在老城
区置业的一个不利因素
2)、随着潼南县房地产市场成为新开发热点,一些非常具有实力的开发商进驻潼南县,
在丰富潼南县房地产市场的同时,竞争态势也日趋激烈,激烈的市场竞争和潼南县相对较弱
的消费能力将成为本项目的又一不利因素
:.
第二部分、潼南县整体规划
一、潼南区域的未来规划
1、总体规划
潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团。其中,梓潼组
团用地结构由“一环、一带、三片区”组成。“一环”即外围生态保护区;“一带”即以涪江
及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊;由“一环”、“一带”将城市界定为三个片区,
即旧城片区、江北片区、凉风垭-哨楼片区。:.
2、旧城片区规划
旧城片区规划建设区面积约,人口万人。该片区是潼南县的商业中心,城市建设以旧城
改造为主,不宜进行大拆大建,并严格控制城市向旧城区以南的发展规模。
旧城片区为潼南县城的商业中心,商业用地主要沿老街两侧布置,并在条件允许的情况
下,向南开辟商业内街,减轻老街的交通压力。在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场,
将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心。:.
3、江北片区规划(新城)
江北片区规划建设区面积约㎡,人口万人,是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心,
是城市的重要发展方向。
江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心,位于江北城区行政中心以北,采取商业
街与格栅式地块结合的方式,沿32m次干道两侧呈“L”形布置,该区应大力发展金融、保
险等事业,并注意满足该组团居民的日常生活需求。在城区北部建设大型无公害蔬菜批发市
场,面积30公顷。
二、小结
从潼南的现状和未来规划来看,老城由于道路较为狭窄,住宅陈旧,进行大面积的拆迁
和改造困难较大,同样旧城道路较为狭窄,交通不便,对于居住有较大的要求的消费者来说,
在老城购买物业主要是因为购物消费较为方便,所以潼南在规划老城时,也主要以打造商业
为主,老城未来将会成为潼南的商业中心。
潼南江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新城由于地域较为宽广,交通道
路便于打造,同时新增的交通也为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通,不少年轻的购
房消费者都将购房方向放在了新城区,同时,由于潼南政府部门都已集体搬迁至了新城区,
所以新城未来发展主要以行政为主。
第三部分、潼南房地产市场分析
一、潼南区域的房地产市场情况(数据来源于潼南县房管局):.
1、整体市场情况
潼南的房地产市场总体情况可概括为供需两旺,市场交易活跃,呈现快速发展的趋势。
潼南楼市总体现状,2010年年底潼南房地产指标:
项目单位2010年累计同比增减
房地产开发投资额万元85632%
其中:商品住宅开发投资额万元71213%
90㎡以下住房开发投资额万元10729%
140㎡以上住房开发投资额万元4554%
商业营业用房投资额万元8406%
房屋施工面积万平方米%
其中:住宅施工面积万平方米52%
新开工面积万平方米%
90㎡以下住房新开工面积万平方米
140㎡以上住房新开工面积万平方米%
房屋竣工面积万平方米%
其中:商品住宅竣工面积万平方米%
商业营业用房竣工面积万平方米125%
商品房销售面积万平方米%
其中:商品住宅销售面积万平方米%
90㎡以下住房销售面积万平方米%
140㎡以上住房销售面积万平方米%
商品房销售均价元226930%
分析:
1、新建商品房开工数据
项目单位2010年累计同比增减:.
新开工面积万平方米%
90㎡以下住房新开工面积万平方米%
140㎡以上住房新开工面积万平方米%
从数据中可以看出,2010年新开工建设的住宅项目中,90—140㎡之间的户型所占比重
最大,达到了万方,占到了整体比重的%,而90㎡以下的户型在2010年新开工建设中,有
较大幅度的增长,而140㎡以上的住房目前来看,已经呈大幅下降的趋势,可以预见,未来
很长一段时间内,90—140㎡左右的三房仍然会是潼南市场的主力户型,但是潼南市场向90
㎡以下的小户型转向的趋势也开始逐渐显现。
2、新建商品房销售数据
项目单位2010年累计同比增减
其中:商品住宅销售面积万平方米%
90㎡以下住房销售面积万平方米%
140㎡以上住房销售面积万平方米%
从2010年潼南房地产市场销售统计来看,90—140㎡左右的三房,是目前潼南出货的
主力户型,出货量为万㎡,占到了比例的%,90㎡以下的户型虽然在2010年开工建设中,
只有万方,但是其出货量却高达万方,同比增长达到了%,这虽然有市场供货较少的原因,
但是也从另一个方面反映了由于目前潼南房地产价格开始持续走高,消费者对于90㎡以下
的住房消费的需求开始逐渐增加。
3、新建商品房投资数据
项目单位2010年累计同比增减
其中:商品住宅开发投资额万元71213%
90㎡以下住房开发投资额万元10729%
140㎡以上住房开发投资额万元4554%
90㎡以下住房开发投资额达到了%,同比超过了整个商品房的开发投资额,潼南市场未
来向90㎡以下户型的转变已经十分明显,在如今价格持续上涨的阶段,市场上90㎡以下的
户型消费额以及需求开始持续走高,所以不少开发商也将后续物业向90㎡以下的中等户型
开始转变。而对于140㎡以上的户型,由于总价过高,其投资额已经开始大幅缩减。
:.
4、小结
从目前市场数据来看,90—140㎡左右的三房,仍然是目前潼南市场的主力户型,但这
部分户型多为2009年规划设计的户型,当时潼南房地产价格还处于较低水平,但是随着目
前潼南价格开始上涨,至2011年初,潼南市场均价已经上涨到3500元/㎡,在快速上涨的
价格影响下,90㎡以下的户型开始逐渐为潼南消费者所接受,市场需求开始逐渐增加,而
开发商后续的开工投资建设也逐渐向90㎡以下户型过度,所以我司认为未来潼南市场,二
房和小三房户型,面积在70—100左右的户型开始逐渐成为市场的主力户型。
二、潼南房地产市场的情况
1、土地出让情况:

80土地出让宗数

出让面积(公顷)

40

1516
(公顷)

0
2006年2007年2008年2009年
时间2006年2007年2008年2009年
土地出让宗数41151610
出让面积(公顷)
每宗土地平均面积(公顷)
分析:由于2008年的地产冰冻期,导致潼南的土地出让情况在2007年和2008年陷入谷底,
但是从2009年开始出现反弹,出让宗数不多,但面积非常之大。可以预见,2010年之后,
潼南的地产放量将会逐渐增加。
2、开发投资情况
、近4年房地产开发投资:.
8000071213
70000
60000
住宅投资(万元)
5000040768
36569
4000033490
商业营业用房投资
30000(万元)
20000
8406
465549335184
10000
0
2007年2008年2009年2010年
时间2007年2008年2009年2010年
住宅投资(万元)36569334904076871213
商业营业用房投资(万元)4655493351848406
分析:潼南商品房投资呈快速上升的趋势。2008年由于地产市场受阻导致房地产开发投资
略减,但是从2009年开始,潼南房地产开始进入到高速增长期,特别是2010年,投资涨幅
达到%,达到峰值。
3、近年来商品房成交情况
、近4年来商品房成交面积
60

50
40

商品房成交面积

(万平方米)
20
10
0
2007年2008年2009年2010年
时间2007年2008年2009年2010年
商品房成交面积(万平方米)
:.
分析:商品房成交面积在2008年受到地产冰冻期的影响,有较为明显的下降,降幅为%,进
入2009年之后,在楼市逐渐复苏的情况下开始重新增长,在2010年增幅更是达到了%。
、近4年来商品房成交金额

100000
80000
61457商品房成交金额
60000(万元)


20000
0
2007年2008年2009年2010年
时间2007年2008年2009年2010年
商品房成交金额(万元)61457
分析:从近4年的商品房成交金额来看,2008年以后,每年销售额都有90%以上的增长,即
使在成交量下降的2008年,成交金额涨幅依然达到了37%,也从另一个方面说明了潼南的
成交价格仍然在持续上涨,而2010年。成交金额涨幅高达到%,成交单价也突破了3500元/
㎡(建面),已经进入到中级城市的房价水平。
4、小结:
从潼南房地产市场走势可以看出,潼南市场和重庆主城市场的走向比较一致,及重庆主
城地产形势较好,潼南地产形势也呈现较高的成交幅度,但是一旦主城地产受阻,对于潼南
市场的冲击也较大,同时,潼南目前正处于城市化进程高速发展阶段,其房地产价格在二、
三线城市中处于中等水平,未来仍然有较高的上涨空间。
第四部分、竞争市场分析
一、竞争市场综述:
目前潼南的房地产供给集中区域主要分三大块::.
第一块是江北新城,现县政府所在地;
第二块是凉风垭梓潼镇政府及一中地块;
第三块是老城片区,原潼南老街及规划中的滨江片区;
由于老城区目前的配套设施比较齐全(医院、学校、购物),所以现在老城区目前还是
潼南消费者居住的中心区域;江北新城未来将会打造成为是县府行政中心,但目前由于新城
楼盘多数还在建设之中,同时在购物和其他配套商不及老城,所以在新城工作的多数消费者
目前还居住在老城;凉风垭虽然有一中和比较好的楼盘做引领,但项目自身配套设施却跟不
上,虽然规划汽车站,但是医院、银行等相关生活配套不够完善。
二、各片区地产市场分析:
1、江北片区
江北是潼南的新城区,现目前从区域成熟度、人气等来看,还没有老城旺,但是其前景
非常可观,其被规划为“政治中心、物流中心和居住聚集地”。
从市调情况来看,目前江北片区集中了不少品质较高的楼盘,这些楼盘都以花园洋房和:.
别墅为主,少量高层,户型偏重90-100㎡左右的三房。
从其他置业顾问处得知,目前潼南80年代出生的年轻人都偏爱在江北片区购房,因为
新城区的交通,规划更吸引年轻人。
2、凉风垭片区
凉风垭片区虽然有一综合比较好的楼盘做引领,但项目自身配套设施却跟不上,虽然规
划汽车站,但是医院、银行等相关生活配套不够完善。
从市调情况来看,该片区主要以多层,小高层和花园洋房为主,户型偏重70-90㎡的中
等户型。
从其他置业顾问处得知,目前在凉风垭片区购房者多为周边乡镇的居民,为改善居住环
境而购房。
3、老城片区
老城片区是潼南的老城板块,其发展比其他区域都更好,购物、学校、医院、商场等都
更加成熟,但是狭窄的正兴街成为其发展的主要障碍。
从市调情况来看,该片区主要以5年前修筑的小高层为主,原有住房户型偏重90-120
㎡的三房,最小有80㎡,最大有150㎡。
从其他置业顾问处得知,目前在老城片区购房者大多为周边乡镇的居民,以及潼南本地
的50岁以上人士,为改善居住环境而购房,而他们在老城区住了几十年,不愿意去新城区
居住,所以老城片区的新建商品房销量还是非常乐观的。
从二手房代理公司处了解得知,目前老城区的二手房面积区间为90-120平米,大多是
5-10年房龄的老房,房价为2800-2900元/平米,如果是近几年较新的房源,房价为3200-3300
元/平米,其中电力新村附近的二手房房价最高,为3800元/平米。
三、参考案例
我司在潼南进行了较为深入的调研,通过区域、开发量、产品品类、配套、定位等因素
的综合比较分析,选取了老、新城比较有代表性的楼盘作为项目的参考对象,而凉风垭镇的
唯一项目由于缺乏竞争性,暂不作为参考案例。
1、老城片区
、豪庭华苑:.
开发公司重庆民熹房地产开发有限公司物业类型高层
所在位置潼南县城盐关垭口代理公司暂无
占地面积约35亩建筑面积87000㎡
容积率约总户数约800余户
A栋:3400元/平米地上33层,底下3层
销售均价楼层户数
B栋:3800元/平米每层8户
A栋:69-116平米
主力房型三室两厅,占比例的80%以上面积区间
B栋:89-131平米
目前销售预定首付5万房款,订房、
2011年2月推出B栋,已售80%预定价格
情况定价
1、地处老城区中心商业区,老城区难得的商品房,资源紧缺
项目简评优势
2、紧邻潼南一中,周边平配套实施齐全:.
3、位于滨江路,江景资源丰富
1、周边交通环境不是很畅通
劣势2、目前项目推出户型主要以三房为主,随着房价的上涨,三房由于总价
过高可能会导致后期房源销售不力
户型分析:
三室两厅两卫,㎡
双阳台,舒适的品质生活
餐厅客厅相互独立而又一体设计,自由随意的布局
两室两厅一卫,㎡
空间布局方正,动静分明
景观阳台,采光和通风俱佳,奢华的阳光享受。
:.
具体销售情况:
该项目A栋于2010年5月开始销售,推出户型为70—110㎡,二房、三房推出比例为
1:1,目前已经销售完毕,价格为2900—3600元/㎡,均价3400元/㎡;项目B栋于2011
年2月开始销售,推出89—131㎡户型,推出所有户型均为三房,均价3800元/㎡,目前已
经销售80%,仅剩余约21套房源。
、外滩·国际城
开发公司重庆驰华亿立地产发展有限公司物业类型高层,小高层
所在位置潼南县梓潼街道办事处滨江路片区代理公司筑荣置业顾问有限公司
占地面积173014㎡建筑面积㎡
容积率约总户数4782户
3700-4200元/平米高层32F/8户
销售均价楼层户数
最高单价4500元/㎡小高层17F/6户
二期推出4、5号楼,约204套,其中
目前推出户型为
主力房型一室约34套,占比例的10%左右,二面积区间
69-119平米
室越136套,占85%,三室占5%左右
目前销售已预订60%左右,53㎡左右的一室小预定费用为首付款的20%,
预定价格
情况户剩余较多。订房同时定价
1、位靠滨江公园,黄金水岸,江景资源丰富
项目简评优势2、项目将打造及酒店、购物广场、影院为一体的新兴城市综合体
3、目前老城最大的项目,知名度较高:.
1、单价较高,客户有一定的抗性
劣势2、位于老城与新城交界处,周边交通环境不是很畅通
3、目前工程还处于平场阶段,订房客户对于工期有较大意见
户型分析:
三室两厅一卫,㎡
6米开间景观阳台,尽享美丽风光
主卧次卧超大飘窗设计,彰显高贵生活品质
两室两厅一卫
多阳台设计,空中院馆自由转换
超大主卧,尽享舒适生活:.
具体销售情况:
该项目于2010年10月开始面世,一期推出了1—8#楼约1400套,已基本售罄,目前
在售二期4、5#楼,约204套房源,面积区间为73—119㎡,其中一室约34套,二室约136
套,三室约34套,目前推出房源已经预定60%,其中建面80—90㎡的二房去化最多,占推
出房源的70%以上,三房已经预定推出量的80%左右,一房剩余最多,预定量仅为推出量的
30%。
2、新城片区:
、科艺·福江名城
开发公司重庆科艺房地产开发有限公司物业类型高层、花园洋房
所在位置潼南县江北新城东风大道80号代理公司暂无
占地面积54716㎡建筑面积112086㎡
容积率总户数926户
高层28F/6户
销售均价未定楼层户数
花园洋房5F/2户
高层以二房为主,占75%,三房占25%高层:80-130平米
主力房型面积区间
洋房全部以三房为主。花园洋房:95-150平米
目前销售二期122-150平米的4+1及5+1式花
预定价格未采用预定方式
情况园洋房预计4月中旬推出。
项目简评优势1、目前潼南县最高档小区,预计二期销售均价在4500元/㎡左右:.
2、新城明星项目,人气、关注度最高,广告推广为目前潼南最好
3、小区为纯正北欧建筑风格,示范景区打造较为突出
4、置业顾问素质较高,其目标客户皆为高收入人群
5、潼南目前唯一正规操作的楼盘
1、单价、总价较高,客户有一定的抗性
劣势
2、目前项目周边还属于开发阶段,配套较为欠缺
户型分析:
三室两厅两卫,建筑面积㎡,套内面积㎡
9㎡超大开间连贯景观阳台,采光通风良好
全明亮、科学设计,双卫设置,干湿分区合理
两室两厅一卫,建筑面积㎡,套内面积㎡:.
户型方正,结构紧凑,无浪费空间
卧室、客厅均为以上大开间、空间利用率高
具体销售情况:
目前项目推出二期高层17栋,共计336套户型,建筑面积为—㎡,其中二房面积㎡,
共计推出224套,占推出比例的67%,三房面积为㎡,共计推出112套,占比例的33%,目
前已经全部预定完毕。下期预计4月中旬推出,全部为花园洋房,面积为122—150㎡,户型
为三室两厅双卫和四室两厅双卫。
、北城丽都
重庆潼南县