价格鉴证师辅导：土地使用权价格鉴证.docx

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价格鉴证师辅导:土地使用权价格鉴证
1、确定价格鉴证对象及权利状况。
确定土地的坐落、编号、面积、用途和环境等;明确使用权人及租赁人;明确土地使用权取得情况、土地使用期限是否有纠纷。
2、确定价格鉴证目的。
明确是对土地何种价格进行鉴证。
3、搜集有关资料和价格证的依据。
(1)鉴证土块的有关资料,如地契、地籍资料、城市规划资料以及鉴证地块所处的地段等级等级资料、地块的批租文件资料等;
(2)地产市场的买卖、租赁实例资料;
(3)关于地价的有关政策规定,影响地价因素的资料;
(4)地产市场供求情况。
4、现场查勘和测量。
(1)鉴证地块的形状、坡度和面积;
(2)地质、水文条件;
(3)地上物和地下物的布设情况;
(4)鉴证地块的经济、地理环境,包括:地块的临街深度,周围的市政设施条件和经济文化的繁华程度以及环境污染状况等。
5、选择成本法,分析测算地价。
估算鉴证地块开发建设总成本;
(2)估算开发建设完成后能实现的市场销售或租赁(包括转租)价值,市场经营总费用以及投资回收周期;
(3)估算开发建设和经营投资盈利率;
(4)采用成本法计算出地价:
鉴证值=土地取得费+土地开发费+税费+利润
计算土地取得费分为两种情况:一是国家征用集体土地的费用,包括地上附着物和青苗补偿及安置补助费等;二是土地使用权转让费及拆迁安置补偿费用,标准按各地规定。
计算土地开发费用:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
计算投资利息:在用成本法鉴证土地价格时,投资包括土地取得费和土地开发费两部分。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清,在开发完成销售后方能收回,计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入,销售后收回,若土地开发费的均匀投入,则计息期为开发期的一半。
计算投资利润:利润计算基数可以是土地取得费和土地开发费,也可以是开发后土地的地价。计算时,要注意所用利润率的内涵。
6、对土地使用权的鉴证,也可采用市价法、基准地价系数修正法,计算地价的修正。
为了确保土地价格的合理,需要对计算所得到的地价进行必要的修正。修正地价的主要依据有:
1、土地价格变化的趋势预测资料;
2、地产市场成交实例资料;
3、鉴证地块的市场供求竞争状况;
4、投资者心理状况的变化;
5、其它有关资料。
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