价格鉴证师-土地使用权价格鉴证(二).doc

价格鉴证师-土地使用权价格鉴证(二).doc土地使用权价格鉴证(二)一、土地使用权价格鉴证的市场法(一)单项选择题K关于路线价法的步骤,下列排序正确的是( )o设定标准深度计算各宗地价格制作深度百分率表和其他修正率表划分路线价区段调查确定路线价①②③④⑤ B.④①⑤③② C.①④⑤③② D.④①⑤②③2、 市场法的理论依据是交易中的( )o地租理论 、 运用市场法对房地产整体价格进行鉴证时,土地使用权年限修正屈于( )修正。A・交易情况 C・区域因素 D•个别因素4、 路线价法是利用路线价,再配合深度百分率表和其他修止率表,用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地使用权价格的一种方法。从木质上讲,路线价法是一种( )、 时间差异会造成地价的变化,因此,交易日期应该修正的是()o比较案例成交时问与价格鉴证标的交易时间差异对地价的影响剔除比较案例交易价格中包含的一些特殊因素土地使用年限有一定利害关系的主体之间的交易6、 某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000平方米的商住楼,经价格鉴证总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/平方米。・、 市场法的操作步骤不包括( )o广泛收集交易资料,确定比较案例进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正C・确定基准地价确定鉴证价格8、 土地使用权价格鉴证的市场法所确定的鉴证标的的价格公式是( )<>=比较案例工止常交易情况rS.> JLwM> 1_>III'上地价格IE茂案例交助情况鉴证标的区域因素值’=比较案例土地价格正常交易情况比较案例交易储况鉴证标的基淮日价格指娄JUp ————■-•■•——•-比较案例交易价格指数鉴证标的价格比较寨例土地/价格_正常交易情况比较案例交易情况鉴证标的区域因索值,、以距离街道深度为16〜20m之间的地块作为标准地段,路线价为1200元/mS待估宗地为一临街矩形地块,临街深度为20m,临街宽度为12m,该路线价区段临街深度指数表如下,那么该宗地的总价格为( )元。临街深度/m0<66<1010<1212<1616<20深度指数/%・42650010、采用市场比较法进行土地使用权价格鉴证时,若比较案例的价格为500元/平方米,其区域条件指数为100,鉴证对象的区域条件与之相比为105,则比较案例经区域条件修正后的价格为( )元/平方米。>对路线价定义正确的是()0A・在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,某一标准宗地在一定使用年限内的价格各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算,由政府定期确定公布的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格对面临特定街道且可及性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设在该街道上,此单价即为路线价使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格12、土地使用权价格鉴证的市场法又称市场比较法、现行市价法。下列其定义正确的是( )o利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物,对其各种因素进行系数修正,求得待估土地价值的一种方法将鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的已知价格,修正得出鉴证标的价格的一种方法通过预测土地未来产生的预期收益,以一定的述原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地使用权价格的一种方法以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益來确定土地使用权价格的一种方法13、某宗房地产采用三种价格鉴证方法得出的结果分别是820万元、850万元和900万元,若赋予权重分别为0・5、0・3和0・2,则该宗房地产的最终鉴证价格为( )万元。・、市场法中确定比较案例的原则不包括( )o与价格鉴证标的用途应相同B•与价格鉴证标的交易类型应相同交易时间与价格鉴证基准口应相同交易案例应为止常交易或可修止为止常交易(二)多项选择题15、 基准地价修正法是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物,对其各种因素进行系数修正,求得待估土地价格的一种方法。下列对这种方法的描述正确的有( )o基准地价修正法与市场法的思路基本相同从方法论的角度看,基准地价修正法是市场法的一个特例基准地价就是指土地使用权出让金基准地价修正法中