该【个人房地产投资精 】是由【niuww】上传分享，文档一共【16】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【个人房地产投资精 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。个人房地产投资精
第1页/共16页
2
个人房地产投资概述
房地产投资的优势与劣势
优势:
可观的投资收益
房地产投资的收入和成本我国的机会:城市化
财务杠杆
运用财务杠杆的优势:一个简单例子
房地产是我国的现行个人投资方式中唯一可以运用财务杠杆的
第2页/共16页
3
所得税优势
在大多数西方国家,购房贷款的利息、房屋的折旧都可以抵减其应税所得。
房租是在缴纳所得税后支付的,而贷款买房的还本(相当于房屋折旧)付息是在税前支付的,这就是买房的避税效应。
对于,买房一段时间后出售的人,折旧的提取将地房屋的账面价值,从而增加卖出时的资本利得,对资本利得的征税,抵消了部分避税效应,但延迟纳税也是有好处的。
目前,我国个人所得税制度不完善,没有上述优惠。但上海有一些尝试。
第3页/共16页
4
对抗通货膨胀
银行存款、债券的价值会受到通货膨胀的侵蚀;而房地产、股票往往能抵消通货膨胀的影响。
通货膨胀对房地产的影响:建筑成本的上升、租金的上涨,推动房地产价格的上涨。
劣势:
流动性略差
要求的投资金额大
高风险
其风险程度与收益程度对应
房地产的周期
杠杆效应更放大了风险
第4页/共16页
5
个人房地产投资的方式
直接房地产投资与间接房地产投资
间接房地产投资包括:投资房地产公司股票、房地产信托投资
期房投资与现房投资
期房投资:预售房与楼花(香港地区)
期房投资与现房投资的比较
我国住房投资的交易成本(上海为例)
交易代理费(二手房)
契税
营业税及其附加
第5页/共16页
6
上海市二手房过户交易费用(2005)
收费项目
出售方
购买方
收款人
1
印花税
%
%
交易中心
2
手续费
5元/平方米(上下家各付一半)
交易中心
3
契税
免交
%非普通住房3%
交易中心
4
权证登记费
免交
100元
交易中心
5
权证贴花
免交
5元/本
交易中心
6
地基图
免交
25元--192元
交易中心
7
代理费
1%
1%
中介机构或经纪公司
第6页/共16页
7
个人房地产投资的估价
个人房地产投资需要抓住被低估的投资机会。
个人房地产投资的估价不同于为其它目的(抵押、保险等)强制性房地产估价。
比较法
过程:找到可比对象,比较修正
关键:找到最接近的可比实例
收益法
收益乘数法
第7页/共16页
8
收益乘数法示例
估价对象
可比实例
A
B
C
价格
?
740000
770000
810000
实际收入
80000
120000
126000
132000
运营费用率
20%
21%
22%
19%
净收益(NOI)
64000
94800
98280
106920
收益乘数
?
注:收益乘数=NOI/价格
第8页/共16页
9
收益现金流折现法
原理
无限期的公式:
NOI不变:P=NOI/r
NOI以比率g递增:P=NOI/(r–g)
引伸出的几个问题:
租金增长率与房价增长率的关系
房价(P)与租金(近似为NOI):P=NOI/(r–g)
租金增长率g越高,房价越高
租金增长率g越高,房价的增长率越高
那么投资于高租金增长率的房地产是否能获得较高的投资回报?
不是
第9页/共16页
10
租金价格下降是否一定带来房地产价格下降?
此问题的关键在于租金的下降是暂时的还是长期的。
利率变动对房地产价格和投资收益的影响
贴现率的下降,会使房地产价格上升
贴现率下降带来的房地产价格上升会使投资者获得额外的收益吗?
例:见下页
市场的有效性:如果这种利率下降已经被市场预期到,那么投资者就不可能取得高于市场的投资回报。
第10页/共16页
个人房地产投资精 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
