地产发展历程.ppt

地产发展规律历程
阮红刚2009/3
第一部分:地产发展历程
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一、房地产,从香港谈起
香港模式:土地批租的缘起
真正起步:1998年取消福利分房
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二、香港地产的发展历程
香港地产46年的发展历程,五大周期:
时间年限时代质变点指标
63年-83年 20年地产规范时代; 地产品牌诞生新鸿基、长江实业出现
84年-90年 7年地产成熟时代; 5大地产领导品牌出现新鸿基、长江实业、
恒基兆业、新世界、惠德丰
91年-93年 3年大地产时代; 领导品牌规模性开发;
94年开始社区地产时代; 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛;太古康怡花园
市场开始专业化细分:
商业地产/普通住宅地产/高档豪宅市场/工业地产
通化目前尚处于香港地产的第一阶段,地产还有待规范,并有相当大的提升空间
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三、香港是深圳的明天
万科,从香港学起
1、开发模式:香港地产四大天王
新鸿基长江实业新世界恒基兆业

* 万科推广的师傅香港第一大地产商新鸿基
* 万科项目的师傅香港第二大地产商长江实业/嘉湖山庄

2、整合推广:香港第一大地产商新鸿基/骏景园
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四、万科地产如何师从香港?
88年-96年开发模式:长江实业嘉湖山庄;新鸿基翠桐苑
1、大众住宅概念的建立:万科地产利润不超过25%
万科地产第一代住宅的出现:◆北京万科城市花园
◆天津万科城市花园
◆上海万科城市花园
2、规划方式的建立:文脉、色彩
万科地产第二代住宅的出现◆深圳万科城市花园
3、大地产配套观点(交通/商业/学校/会所)
万科地产第三代住宅的出现◆深圳万科四季花城
96年-2000年推广概念:新鸿基
1、积压前提
2、特潜队
3、解决方式: 5点1线整合推广
4、效果:孔雀开屏计划
5、新地会概念的建立
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五、深圳地产的发展历程
深圳地产已经经历成熟与自我发展两个大的质变;
深圳地产的发展历程:
时间年限时代核心解决问题质变点指标
88年--96年 8年规范地产时代解决平面问题主力户型的出现深圳万科城市花城
96年--99年 3年成熟地产时代立面、规划、环境、物业管理每一细节全面成熟益田花园欧式立面
99年--2002 3年大地产时代交通、学校、商业、会所创意地产万科四季花城
2002年以后品牌地产时代生活概念出现蔚蓝海岸万科/振业/招商/华侨城/天健/建设控股

深圳地产目前已经建立两大核心竞争力:整合市场攻击及创意地产主题差异性
深圳的今天就是通化的明天
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六、地产开发的发展趋势
开发模式的深刻演变:
地房人
行业金融化趋势明显:资本决定一切
品牌化:资源向优势品牌集中
专业化:利润来自于精耕细作,来自于核心竞争力的支撑
细分化:细分市场,细分产品
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第二部分:专业地产杀手锏
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专业地产的杀手锏是什么?
观点一:深圳地产营销从96年到现在经历两次变革:
第一次: 96年万科荔景从香港将整合包装带入中国后,地产开始由限定
地产概念向用品牌方式做地产;
第二次:从99年开始,深圳地产广告开始进入整合市场攻击体系阶段
观点二:四大手段的运用,大大提升了地产营销的水平
1、地产3大定律
2、5点1线整合推广策略
3、创意地产概念
4、整合市场攻击策略
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