赢商共享-南宁航洋国际城整体营销战略_航洋国际城项目.doc

航洋国际城
整体营销战略
宝资通项目咨询有限公司
二OO四年五月
前言
古人云:夫未战而庙算胜者,得算多也;未战而庙算不胜者,得算少也。多算胜少算,而况于无算乎!
本战略制定,主要明确航洋国际城项目营销工作正式启动前,项目整体营销战略的预先计划和部署,使营销工作具有前瞻性,抢占市场先机,奠定销售胜局。
同时,本项目整体营销战略目的主要明确项目营销战略重点和方向,销售周期和任务目标,销售价格控制、销售预测、项目推广战略及成本预测等。以期对项目营销工作整体把控,使营销工作具有预见性。
目录
项目概述
项目营销背景
项目目标客户群体
整体营销战略
项目销售周期和任务目标
销售价格控制
销售预测
项目推广战略及费用预测
结论
项目概述
航洋国际城位于民族大道东段,面对南宁国际会展中心,㎡,总高28层,㎡(㎡、㎡)。为集商业、写字楼、酒店、商务公寓四大功能于一体,附带大型停车场、休闲主题广场等其它功能的国际化大型建筑综合体。
2项目具体经济技术指标如下:
项目
单位
数值
总用地面积
㎡

总建筑面积
㎡
地上

㎡
地下
126657
其中
酒店
㎡
地上

㎡
地下

服务公寓
㎡
地上
50538
㎡
地下
517
写字公寓
㎡
地上
49945
㎡
地下
525
写字楼
㎡
地上

㎡
地下
544
商场
㎡
地上
95282
㎡
地下
35397
配套设施
㎡
地上

㎡
地下

容积率


绿地率
%
33
建筑密度
%

项目营销背景
城市发展背景
随着南宁作为东盟永久性会址的确定,中国—东盟(10+1)自由贸易区的启动,南博会招商工作紧罗密鼓进行,作为西部大开发中唯一同时具备沿海沿边优势的省区,广西正好处在东亚经济圈的中心位置,处在中国—东盟统一市场的中心,给广西带来了千载难逢的发展机遇。
南宁作为广西的首府,牢牢的抓住其位于中心区位的优势,着力构建中国进军东盟的“桥头堡”,努力使其发展为区域性国际化中心依托城市。
作为区域性国际化城市,南宁急需能代表国际化城市的标签,全力打造城市新形象。在此契机中,造就了项目发展的良好外部环境空间,航洋国际城应运而生。
市场发展背景
随着东盟商机凸现,政府“136”工程进一步深化,南宁整体投资环境得到全面提升,基础设施投资力度加大,公建配套逐步完善,全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁,南宁将成为新的投资热土,市场孕育着巨大商机
。
投资热土的形成,众多企业、商家纷纷进驻抢占东盟商机“桥头堡”,势必引发对写字楼、公寓、商场等物业的市场需求,将会大大刺激本土楼市全速发展。
2003年南宁楼市商品房预售面积约250万平方米(估测),市场销售总值近60亿元。综合分析南宁楼市近三年的发展迅速,呈现一种释放潜在需求式的发展,每年保持30%以上的增长率。这为项目的发展创造了良好的市场氛围。
办公类物业伴随城市经济的发展,也呈现需求逐年上升的趋势,从2001年~2003年间办公类物业(包括写字楼、商务公寓)市场供应量为约15万㎡、20万㎡、25万㎡。从这一数值分析,随着东盟商机涌现、建设大南宁目标确定,市场对办公类物业的需求将进一步加大。
进入2004年,东盟概念引发市场作出“办公类物业需求量将急剧增加”这一判断,南宁地产业对此类物业的投资力度加大,盲目跟风者增多,将会造成此类物业市场供应量上升,势必形成供大于求的市场局面。
同时,由于第三产业增速过快,带动相关产业经营成本的急剧增加。为此,2004年国家对宏观经济调控力度将进一步的加大,银根紧缩,各种金融配套政策陆续的出台,都将对整个地产市场产生深远影响,使得销售市场面临着巨大的压力。这些不利因素在项目发展期间应加以关注和重视,适时调整项目发展战略,结合市场变化,加快建设步伐,抢占市场先机,决胜出局。
项目发展背景
航洋国际城是以前瞻性的国际化设计理念,“打造中国西南第一城”为目标的中央形象区国际化大型建筑综合体。它的出现将使城市CBD繁华地段东移,使之成为沿民族大道进入CBD第一道亮丽景观,树立中央形象区的国际化地标。
航洋国际城采用最先进的城市建筑综合体现代设计理念,集甲级写字楼、商务公寓、超五星级酒店、约10万平方米中央购物商场于一体。这样一座超大型、多功能、现代化的建筑综合体,将以其宏大的建筑体量,富有时代感的