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房贷计算公式及说明
根据还款方式一般房贷计算公式分为两种:
一等额本息计算公式:

计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。
二等额本金计算公式:
每月还款额=每月本金+每月本息
每月本金=本金/还款月数
每月本息=(本金-累计还款总额)×月利率
计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少。
计算公式说明:
以上算式中:
本金:贷款总额。
还款月数:贷款年限×12,例如贷款10年还款月数就是10×12=120个月。
月利率:月利率=年利率/12。
年利率:也就是现在讨论房贷热点里,基础利率打7折或85折后得出数字。
累计还款总额:等额本金还款方式第一个月的累积还款总额为0。

利率表
基础年利率
%
85折年利率
%
7折年利率
%
公积金年利率
%
举例说明
王先生向银行贷款40万用于买房,分20年还清。银行给于王先生7折的利率优惠。
把年利率换成月利率月利率=%÷12=
等额本息还款方式:

等额本金汇款方式:
每月本金=400000÷240=(元)
每月本息=(4000000-0)×=1388(元)
第一个月还款额=+1388=(元)
……
房贷省钱的技巧
运用一些专业的技巧可以使"负翁"们省下不少钱。一些主要技巧包括
技巧一、房贷跳槽:实际就是"转按揭",是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你高折扣房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。据了解,目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。
技巧二、按月调息:2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,"固定"改"浮动"需要支付一定数额的违约金。
技巧三、公积金转账还贷:在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
提前还贷流程
对于有必要提前还贷的市民,要做好准备工作,提前了解相关流程。一般情况下,贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。
第一步,要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金,如若合同上注明,则要看清楚到底要收多少,并准备好这笔违约金;不同银行还会有不