20130513万科四季花城营销策划报告(再稿)［PPT课件］.ppt

万科·四季花城-营销策略执行案
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每一个时代都有梦想,
每一个梦想都会盛开在一个美丽的地方
地理位置: 龙岗区布吉镇坂田村五和南路
占地面积: 373,900㎡
建筑面积: 544,000㎡
容积率  :
绿化率  : 40%
总户数  :4700户
产品类型:多层、小高层、情景洋房、联排住宅
开发时间: 1999~2003年,分七期开
深圳万科四季花城
作为万科在深圳开发的首个“面向普通人”的大型精品楼盘,万科四季花城可谓是家喻户晓。
产品形态多样,有别墅、Townhouse、多层洋房、小高层等,1999年开放至今,始终保持着市场热度,全部建成后,总住户达到4800余户,共15000余人生活在这座超大型、低密度的休闲欧洲风情小镇里。
1、规划亮点:新城市主义概念与城市居住“郊迁”的圆满试验。
围合建筑规划。
人车分流的路网设计。
2、理念亮点:“关注普通人”
用大盘提升万科形象。
让更多人享有万科服务。
3、人文亮点:社区文化
和谐邻里关系。
4、配套亮点:引进小镇商铺模式
5、建筑亮点:不断创新完善功能
6、市场亮点:出乎业内意料
700套房两月售罄
带动区域升值
深圳万科四季花城亮点梳理
可以这样说,
在每一个深圳人的心中,独有一个“花城”情结!
引言
超级大盘的产业冲动崛起后,城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高,开发企业必然逐步走向集中,形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业,随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升,更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力,在于城市功用的综合性和混合性,而不是其单一性…… ——雅各布斯《美国大城市的死与生》
价值
认识
第一层面:
住宅与居住、商业、商务等功能的组合
第二层面:
体量(规模)与大盘的社会影响力
第三层面:
开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升
大盘开发不仅仅有规模优势,有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套,更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
关于大盘
传统对大盘物业类型的理解是住宅物业;
大盘的物业既包括住宅,也包括商务、商业体和都市综合体等。
传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模;
大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。
传统对大盘价值的理解表现为开发利润;
大盘价值更重要的是打造新的生活方式,引导生活模式的改变。
大盘是指体量大的房地产开发项目,通常占地10万平米以上,建筑面积在30万平米以上。
大盘与小盘
小盘建设
大盘
大盘注重功能多元化
前期与后期的协同发展
长期价值增长为指导思想
小盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大
单楼盘开发短期市场实现
大盘开发
小盘建楼,大盘造城;
小盘卖房子,大盘卖生活、文化;
小盘赢短期利润,大盘赢长期品牌;
……
大盘开发成功基本点:
发展战略与定位
功能配比
分区开发规划
启动与分期计划。
大盘的成功开发,基于审慎的发展战略与定位,成于合适功能配比、分期规划和启动策略。