杭州滨江区月明路地块可行性研究报告.doc

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目录
第一章项目概论 - 4 -
一、项目概况 - 4 -
二、可行性研究初步结论 - 6 -
第二章项目投资环境可行性分析 - 8 -
一、经济发展背景 - 8 -
二、钱江新城区域规划概况 - 14 -
三、总结 - 16 -
第三章市场可行性分析 - 17 -
一、杭州市区房地产市场发展概况 - 17 -
二、项目周边区域市场概况 - 29 -
三、竞争楼盘分析 - 31 -
第四章项目自身可行性分析 - 38 -
一、项目概况 - 38 -
二、项目周边配套 - 41 -
三、项目SWOT分析 - 43 -
四、结论 - 46 -
第五章项目构想与建设规划 - 48 -
一、项目构想 - 48 -
二、项目主要开发节点时间计划 - 52 -
三、工程实施进度 - 52 -
第六章经济可行性分析 - 54 -
一、销售价格估算 - 54 -
二、投资估算 - 54 -
三、财务分析 - 55 -
四、敏感性分析 - 56 -
五、方案二测算 - 57 -
附件:
1、主要楼盘个案表
第一章项目概论
一、项目概况
地理位置
本案基地位于杭州市滨江区内,项目北至二号支路,;南至月明路,与市级经济适用房新州花苑比邻;西至阡陌路,西北侧为滨江区政府周边核心住宅区;东至西兴路。
项目地块
项目地块
项目地理位置图
经济技术指标
项目主要经济技术指标表
用地面积
38100
平方米
容积率

总建筑面积
平方米
地上建筑面积
91440
平方米
其中
住宅
88590
平方米
会所
2000
平方米
物业及其他
640+210
平方米
地下建筑面积
27012
平方米
建筑密度
22%
绿化率
30%
户均面积
149
平方米
总户数
600
户
车位配比
1:1
车位个数
600
个
车位面积
45
平方米
注:①本项目代建幼儿园,建筑面积1936平方米;
②考虑加强会所配套,设置餐厅等功能,故会所面积设置为2000平方米;
③不考虑70/90政策的限制。
项目户型结构建议表
户型面积段(平方米)
户型结构
所占比例
户均面积
(平方米)
户数(户)
90以下
两室两厅
10%
90
90-140
三室两厅
30%
130
140-180
三/四室两厅
55%
145、170
180-200
四室两厅
5%
185
合计

100%

二、可行性研究初步结论
(一)市场可行性结论
从整个房地产市场来看,虽然在经济危机的影响下,08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前,市场整体经济复苏迹象明显,房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点:是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。
从项目所处的区域来看,依托良好的区域前景规划,区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少,09年截止目前还未有土地供应,且已有在售楼盘销售情况良好,各楼盘基本处于无房可售状态,毛坯销售价格已经达到18000元/平方米,对于本项目来说,有比较大的上升空间。
(二)项目本身可行性结论
项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区,周边配套完善,公共交通便利,生活气息浓郁,离在建地铁1号线江陵路站仅800米。
项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围,随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化,住在滨江成为人们广泛认同,滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争,但是面向整个杭州的市场,还是有比较大的空间,只要定位准确,充分挖掘潜在客户,发挥绿城的一贯品质与服务优势,将会有比较大的市场机会。
(三)经济可行性结论
由于本项目地块还没有推出,因此根据市场情况,特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下,推算土地价格。
做中档精品项目,中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米,地下车位价格为13万元/个;,,建筑面积为91440平方米,土地楼面价格控制在9128元/平方米。
(四)项目建议
本项目整体档次定位重点考虑的因素:
1、微观位置:本项目处于滨江区腹地,核心住宅区范围内,该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。
2、竞争概况:由于产品定