房地产估价基础理论.doc

房地产估价方法及案例分析
第一部分:房地产估价简介
一、房地产估价概况
(一)房地产基本概念
房地产有不动产、物业等不同的称呼。房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分,同时又是实物、权益和区位三者的综合体。按用途来划分,可以分为居住房地产和非居住房地产两大类,具体可以分为下列10 类:
⑴居住房地产;⑵商业房地产;⑶办公房地产;⑷旅馆房地产;⑸餐饮房地产;⑹娱乐房地产; ⑺工业和仓储房地产; ⑻农业房地产; ⑼特殊用途房地产; ⑽综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。
(二)房地产估价名称
所谓房地产估价,是指以房地产为对象,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
(三)房地产估价本质
1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格;价值是物的真实所值,是内在的,价格是价值的外在表现,围绕价值上下波动。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。房地产价值本来存在,估价师运用专业知识和经验去“揭示”或“发现”,而不是“发明”或“创造”。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价可看作估价机构和估价师对估价对象价值的专业见解、看法或观点,而不应该视为估价机构和估价师对估价对象可实现价格的保证。但并不意味着估价机构和估价师可以不负责任发表意见。
根据用途和作用分为两种:一是鉴证性估价,给第三方或众多不特定第三方;二是咨询性估价,只供委托人使用,如投标报价。
两种都要承担一定法律责任,鉴证性要大一些。
4、房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内
(1)合格的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行重新估价,得出的价值往往不同。因为估价的信息不完全,总有不确定的方面。
(2)所有评估值都会有误差,评估价值=真实价值+误差。
真实价值只是理论上存在,实际中不可得知,便出现了两种替代真实价值的选择,实际成交价和合格估价师的重新估价结果。但实际成交的交易情况不一定正常,所以不能采用实际成交价格,一般用第2种方法。
(3)不能用物理量测量的误差来要求估价的误差标准,应允许估价有较大误差。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术
房地产市场是地区性、影响因素众多有的难以准确量化。多方法取舍、综合,最终估价结果是否合理。
二、房地产估价原则
1、独立、客观、公正原则
基本原则,也是最高行为准则,就好比律师的“维护当事人合法权益”。要求估价机构和估价人员应站在中立的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
2、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点:
⑴在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据
⑵在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据
⑶在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。
⑷在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
3、最高最佳使用原则
要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。
**法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大化
4、估价时点原则
要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去(回顾性估价)、现在、未来(预测性估价)。实际估价中,通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。
5、替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
所谓类似房地产,是指房地产中实物、权益、区位状况均与相同或相当的房地产。具体一点说,类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当,并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
6、谨慎原则
存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示。

三、房地产估价的基本程序
科学、全面、严谨的估价程序,可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化,避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费,从而可以保障估价工作的质量,提高工作的效率。
包括(1)获取估价项目,(2)受理估价委托,(3)制定估价作业方案,(4)搜集估价所需资料,(5)实地查看估价对象,(6