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房地产基础知识与相关概念
概念:
房地产是房产和地产的总称
房地产也称不动产房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称
房地产是土地,建筑物以及附着在土地建筑物上的不可分离的部分和
附带的各种权益。(权力、利益、收益)
特性:
位置的固定性、异质性、大量的投资性、耐久使用性、受周围环境性、
增值保值性。
房地产业
a、与土地在关的经营活动具体包括按照法律法规的形式和程序获得相关
地块的土地使用权并对土地进行开发利用。
b、房地产开发指在开发和地块上投入资本和劳动建造住宅商店和厂房等
房屋。
c、房地产交易指将建好的房地产投入市场进行买卖、租赁或抵押。
d、房地产进入消费者手中以后所产生的各种经营
如物业管理、房屋维修等。
归纳为房地产业就是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
房地产经纪
做为房地产组成部分是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易
而从事居间(二手房买卖)代理等活动的行为。
房地产市场分类
一级市场(土地交易市场)
二级市场(商品房交易市场)
三级市场(二手房市场)
房地产开发企业
指依法设立具有企业法人资格的经济实体。以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发企业资质等级
一级资质的注册资本在5000万以上(含5000万)从事开发经营年限为五年的。可以在全国范围内承揽房地产开发项目。近三年房屋累计竣工面积建面30万平方米以上
二级资质的注册资本在2000万以上,从事开发经营年限为三年的,累计竣工面积建面15万平方米
三级资质的注册资本在800万以上,从事开发经营年限为二年的,累计竣工面积建面5万平方米
四级资质的注册资本在100万以上,从事开发经营年限为一年的。
房地产产权类型
使用权、所有权、他项权利
所有权:指所有权人拥有特定的动产和不动产,对其动产和不动产享有的全面的支配权利。完整的所有权包括占有、使用、收益、处分等。
共有权:两个或两个以上的人(包括自然人、法人)对同一项财产享有的所有权。分为按份共有和共同共有。
我国现行土地制度与土地取得方式
我国现行土地制度
1、)全部土地归为社会公有制
2、)土地社会公有制为全民所有制,劳动群众集体所有制
3、)土地全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,这种所有制土地被称为国家所有土地。简称国有土地。其所有权由国家代表全体人民行使也就是国务院代表国家行使。
国家现行四个基本制度
1制度
2)国家实行土地有偿,有限期使用制度
3)国家实行土地用途管制制度
用途分为: 农用地、建设用地、和未利用地。
4)国家实行保护耕地制度
取得土地使用权的途径
划拨、出让、转让、租赁
国有土地使用权出让
指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者向国家支付土地
使用权出让金的行为。
土地使用权出让金指通过有偿、有限期出让方式取得土地使用权的受让
者。按照合同约定的期限一次或分次提前支付的整个使用期限的地租。
国有土地使用权出让方式
招标方式、拍卖方式、协议方式、挂牌方式
6、国有土地使用权出让年限
70年:居住用地
50年:工业用地、教育、科技、文化卫生、体育用地、综合或其他用地
40年:商业、旅游、娱乐用地
国有土地使用权划拨
指县级以上人民政府依法标准在用地者交纳补偿、安置等费用后将该副土地交其使用或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权的范围
国家机关用地和军事用地
城市基础用地和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
法律、行政法规规定的其他用地
房地产交易
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房地产租赁
房地产交易基本制度
房地产成交价格申报制度
房地产价格评估制度
房地产价格评估人员资格认证制度
房地产转让
指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给
他人的行为。
房地产买卖
指房地产权利人(土地使用权、房屋所有权)将其合法的房地产以一定
价格转让给他人的行为。
不得转让的房地产
共有房地产未经其他共有人书面同意的
未依法登记领取权属证书的
房地产租赁
指房屋所有权人做为出租人将其房屋出租给承租人使用,承租人向出租人支付租金的行为。
房地产抵押
指抵押人以其合法的房地产以不转移,占有的方式。向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人为履行债务时,抵押权人有权依法以处分合法的房地产所得的价款优先受偿。
预购商品房贷款抵押
指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构,代其支付其余的购房款。将所购商品房抵押给贷款银行,做为偿还贷款,履行担保的行为。
商品房销售相