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思源天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告
思源天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告
天津新南马路五金城公寓部分发展定位沟通稿
2009年12月
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目录
C o n t e n t s
第一部分、天津公寓市场概述
第二部分、酒店式公寓运营及案例分析
第三部分、项目本体条件分析
第四部分、项目发展机会初步分析
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天津公寓市场概述
公寓分布
九龙建业
嘉里中心
君隆广场
目前,天津市中心城区公寓类物业大致可分为酒店式公寓、服务式公寓、类白领公寓三种类型;
酒店式公寓多分布在中环线以内,交通和自然景观良好区域;
服务式公寓多分布在商贸发达区域和涉外区域;
类白领公寓位置较为分散。
酒店式公寓
服务式公寓
白领公寓
公寓市场概况
目前天津市场公寓项目区域分布开始由核心区域向核心区周边扩散,
目前在售公寓项目规模约为50万平米,单位产品主要集中在40—70平米之间;
在售项目差异化严重,产品品质良莠不齐,同期售价差距明显。
天津市部分酒店式公寓售价
供应情况
公寓市场概况
目前天津公寓在售项目供应规模约50万平米
项目名称 区位 体量(万㎡) 售价(元/㎡)
世纪泰达 河东卫国道 15000
迎宾国际 河西紫金山路 3 17500
米娅公寓 南开红旗路 10500
天津公馆 河西解放南路 4 18000/20000
天津中心 和平南京路 22000
津门津塔 和平台儿庄路 6 23000
科贸时代 南开鞍山道 11000
天津湾
津门津塔
仁恒海河广场
嘉里中心
九龙建业
海河一号
和记黄埔
世贸大厦
大悦城
未来天津市酒店式公寓产品品质将明显提升,整体向服务式公寓靠拢,价格预计将持续攀升。
未来两年,除和平、河西区之外,南开区的老城厢板块和海河沿线板块,也将有不少酒店式公寓上市,中心城区未来2年累计供应预计在40万平米左右。
供应情况
公寓市场概况
未来两年公寓类物业潜在供应约40万平米
项目名称 区位 预计体量(万平米) 预计上市时间
嘉里中心 河东海河板块 4 2009年中
海河一号 河东海河板块 3 2009年上半年
九龙建业 河东海河板块 7 2010年
世贸大厦 河西友谊路 4 2009年下半年
大悦城 南开老城厢 2010年中
仁恒置地 南开老城厢 2009年初
供给情况
中心城区在售项目中,90%以上项目一室户型占总量比在45%以上,小户型产品是供给主力;
类服务式公寓主力户型面积区间为75-100平米,普通酒店式公寓为30-45平米、60-80平米两区间段,类白领公寓则主要集中于40-55平米;
主要在售项目中仅有天津中心项目设置部分跃层大面积产品,其余项目均为平层产品。
公寓市场概况
天津中心城区公寓市场主力项目供应列表
小户型产品是供应主力
项目
一室 两室 三室 跃层/LOFT
面积区间(㎡) 占比 面积区间(㎡) 占比 面积区间(㎡) 占比 面积区间(㎡) 占比
天津中心 40-100 75% 120-130 15% 230 10%
科贸时代公寓 50 75% 100 25%
天津公馆 60-80 100%
时代奥城国际公寓 30-35 70% 50-60 30%
金盛国际 50-60 90% 80-85 10%
君隆广场 74-89 45% 120-160 35% 130-180 20%
金茂现场 40-46 45% 58-7><61 55%
假日国际 50-55 20% 65-79 45% 100-110 35%
供给情况
天津酒店式公寓项目除金茂现场外均为带精装修销售,且多数配送家具家电;
类服务式公寓装修标准在3000-4000元/平米水平,普通酒店式公寓装修标准在1500-3000元/平米水平,类白领公寓装修标准在800-2000元/平米水平;
天津酒店式公寓项目建筑风格以现代简约为主,特色建筑较少,石材和玻璃幕墙是目前较流行外立面选材。
公寓市场概况
天津中心城区公寓市场主力项目经济指标
精装修是公寓市场产品共性特征
项目装修标准 装修价格(元/平米) 家具家电 建筑风格 外立面材质
天津中心 精装修 3000 家具家电齐全 现代简约 石材玻璃幕墙
君隆广场 精装修 4000 家电齐全无家具 现代简约 玻璃幕墙
天津公馆 精装修 1500 无 ART DECO 石材玻璃幕墙
金茂现场 毛坯现代简约 玻璃幕墙
时代奥城国际公寓 精装修 2800 家具家电齐全