天津团泊土地合作开发模式策划报告.pptx

滨海团泊土地合作开发模式策划报告
北京思源置地房地产顾问有限公司
2009年4月
报告目录
土地开发模式概要
一二级联动开发模式研究
二级开发模式研究
2018/3/14
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房地产开发模式
2018/3/14
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在土地一级开发阶段便引入投资商,参与到土地一级开发和进行二级开发
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投资者在二级市场上获得建设用地使用权,进行土地转让、开发、经营、管理、销售。
一二级联动开发
二级开发
按投资者进入房地产开发的阶段,房地产开发有两种基本模式:
企业投资赢利模式
土地增值型
拿地→土地升值→转让
土地周边市政配套设施建设不断完善,从而令土地升值,投资者在土地升值后溢价出手而获得额外收益。这种投资开发赢利模式是最传统、也是最为消极的,政府是限制的
开发物业销售型
拿地→开发→销售
该运作模式对土地的依赖性强,对企业物业经营管理水平要求较低,受制市场影响波动较大,企业经营业绩不稳定
经营管理物业增值型
拿地→开发→经营→管理→(出售)
获得稳定现金流、受市场波动影响小、长期享受项目升值利润,实现城市土地可持续发展,如九龙仓、凯德置地开发的项目也都归由自己经营,即使出售,也要“通过公司专业管理,使物业价值充分体现出来”后再出售
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目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种:
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开发方案选取原则
符合国家土地管理法律法规;
通过市场化运作实现价值最大化;
保证项目开发的可操作、可持续;
根据政策变化可灵活调整,保障项目快速启动。
合法、效益、便利、灵活
一二级联动开发程序
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一级开发
二级开发
一级开发实施方案
规划设计方案
园林、环保、市政评估
确定一级开发主体
实施征地、拆迁、整理
土地验收、成本审核
收回国有土地使用权
土地交易
入市准备
土地出让价格评估
制定土地出让方案
市场交易
签订土地出让合同
缴纳土地出让金、税费
支付一级开发费、移交土地
办理建设、规划许可证
确定施工单位、施工许可证
项目建设、监理
项目综合验收
办理房产证和入住手续
项目销售、移交、运营
通过开发流程分解,土地一二级联动有那些合作模式!!
一二级联动开发策略
投资商自主开发
投资商与第三方联合开发
土地方与投资商联合开发
出让于第三方开发
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注:
A:滨海团泊公司
B:投资商
C:第三方投资者
G:政府部门
B整体运营
AB协同
ABCG联合
总公司负责制
项目公司负责制
合资公司
权责分工
合资公司
权责分工
公司组织形式
总体开发方式
土地一二级联动开发
目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种:
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合作模式之一
投资商整体运营模式
投资商整体运营模式
投资商整体运营模式:由投资商全权负责协议地块的一级开发,包括征地拆迁、基础设施建设及报规法律程序;在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。
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总公司负责制
「由投资商分公司或总公司负责土地开发」
投资商整体运营模式
项目公司负责制
「单独注册成立项目公司负责项目运作」
宗地达到上市交易和建设条件
居住用地
商业用地
公共设施用地
公司组织形式
用地性质
开发模式
①投资商自主开发
②投资商与第三方联合开发
③土地方与投资商联合开发
④出让于第三方开发
⑥建设、运营、移交
⑦招标、建设、移交
开发方案
操作要点
方案总述
方案评估
一级开发
二级开发
案例评析