鑫城大厦项目提案-中原.ppt

谨呈:鑫城大厦发展有限公司
东莞中原物业顾问有限公司
鑫城大厦营销推广策略提案
提案架构
市场
定位
产品优化
营销推广
产品
我们处于怎样的市场环境?
市场环境部分
宏观环境
国际化都市带
制造业名城
GDP增长
城市成长竞争力
最佳魅力城市
镇区各为重点
树立城区中心地位
“四纵十横”
轻轨
“一小时生活圈”
新城市中心区
CBD
……
城市发展潜力
产业结构调整
城市化水平提速
房地产发展前景
CBD发展前景
……
写字楼市场环境
结论:推盘量大,竞争激烈,市场压力大;售价多数在4100~4500元/㎡,CBD周边项目销售比其它区域乐观;具备市政广场景观条件的项目销售普遍看好。
CBD区域
莞太路区域
东城大道区域
区域竞争环境
第一国际
胜和广场
鸿禧中心
腾龙大厦
鸿福广场
华凯活力中心
华凯广场
鸿禧中心
胜和广场
龙翔国际
第一国际
华凯
活力中心
腾龙商务
鑫城大厦
鸿福广场
物业名称
建筑面积
销售率
备注
鸿禧中心
总590套,㎡
4300元/ ㎡
70%左右
100平米/套为主,占45%;平均租金43~50元/ ㎡;2003年底推盘
腾龙商贸
㎡
05年3月认筹
大面积间隔为主
鸿福广场
㎡
4300/ ㎡
约40%
04年底开盘;
价格开始回落
鸿富大厦
㎡
只租不售
租金水平较低
龙翔国际
㎡
原价4800元/ ㎡
现价4300元/ ㎡
约60%
89~1600 ㎡/套,每层7套;04年中开始推盘
第一国际
一期700多套;二期5万㎡
一期4100元/ ㎡已售完;,约5000元/ ㎡
素质较好,但依托大品牌及良好CBD背景、升值潜力
华凯广场
10万㎡
4300元/ ㎡
基本售罄
分割150~2000 ㎡
华凯活力中心
3万㎡,280套
4100元/ ㎡
销售约5成
以100~200 ㎡/套为主;居住区包围
胜和广场
10万㎡,500套
尚未开盘
以100~200 ㎡/套为主;
租金45元/ ㎡月
结论:区域写字楼近15个,供应量约达50万㎡,竞争激烈;售价4100~4300元/ ㎡间,部分项目价格有上升趋势;本项目具备后发竞争优势。
区域客户构成
写字楼租客特点

来自第三产业,以新兴行业及金融产业为主;
注重写字楼硬件配套与良好的形象;
注重景观资源与楼宇的健康元素;
具备自由分割、组合的办公空间受欢迎;
大面积办公空间的需求存在一定的市场。
写字楼买家特点
本地人为主;
灰色收入阶层占较高比例;
投资性购买占6成以上;
具备丰富的较专业的房地产投资经验;
具备较宽裕的投资资金。
第一国际
位置:东莞大道稻花路段
业态规划:商业、写字楼、酒店、公寓
写字楼规模:
物管:自设
管理费:5元/m2
中央空调:无
电梯配置:一般
配置:智能监控,宽带
均价:4300元/m2
租金:45元/m2
开盘时间:2004年3月
广告宣传:城市引擎,财富动力
该盘借新CBD、CLD等概念与规划优
势,强调发展、升值潜力写字楼及商
铺基本售完。未开发的第五期高层写
字楼将是本项目的一个威胁。
典型竞争楼盘分析
二期将于今年5月份推盘,
推盘量约5万㎡,预期售价约5000元/㎡
胜和广场
位置:元美路
占地面积:
建筑面积:10万m2
总套数:500套
实用率:71%,车位:650多个
面积区隔: 100-200m2占70%
物管:戴德梁行
管理费:3元/m2
中央空调:无(公用部分设置)
电梯配置:奥迪斯(4部)
配置:智能监控,宽带
均价:4300元/m2
租金:45元/m2
广告宣传:顶级生态商务台
目前尚未开盘发售,共分4栋,一栋为酒店配套,
2栋只租不售,1栋租售,虽打造顶级商务,
但是实际配套档次不足。
典型竞争楼盘分析
预计今年5月份前后推盘;CBD、市政广场景观、戴得粱行物管为其主要卖点
写字楼市场总结
写字楼市场处于供应量爆发、销售速度减速过程(供应增多,投资回报下降)。
在售及潜在供应量大,未来市场竞争白热化,市场压力越来越大,风险相对较高。
租金水平、未来潜在供需结构,使价值成长空间受限,此外,投资者追求回报高与目
前走低的租金矛盾,写字楼物业的未来销售压力将更大。
销售情况呈现两极化:面向中心广场及形象突出项目市场消化迅速(如第一国际、华凯
广场),其它则缓慢(如鸿福广场)
买家主要是以投资类型客户为主,投资与自用比例超过6:4;租户大多为第三产业、
服务类型的租客。