濮阳市房地产市场调研报告.doc

濮阳市房地产市场调研报告
2009年8月

目录
第一章、城市经济环境篇
一、城市概况
二、宏观经济







三、总结
第二章、城市房地产市场篇
一、土地市场





二、房产市场




三、濮阳市市场结论

第一章、城市经济环境篇
一、城市概况

濮阳位于中国河南省的东北部,冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省聊城市毗邻,东南部与山东省济宁市隔河相望,西南部与新乡市相倚,西部与安阳市接壤,北部与河北省的邯郸市相连。主要交通线路有濮台铁路(濮阳—台前)、京九铁路、濮鹤高速公路。
濮阳虽然是河南省的东北大门,且连接三省,但京九铁路仅擦边而过,濮台铁路为省内铁路,反映其交通路网并不发达,不具备承接三省的能力。

濮阳市辖五县一区,即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县和华龙区。濮阳市区仅有一个行政区—华龙区,人们习惯上将市区分为三个部分:京开大道以西、铁路线以北的市区;京开大道以东、铁路线以北的油田区;铁路线以南的濮阳县城区。

濮阳东西长125公里,南北宽100公里。全市土地面积4266平方公里,%。其中城区面积261平方公里,人口34万人。
以京开大道为界,濮阳市油田生活区占地面积达到了濮阳市城区面积的50%,油田生活区居民基本上以石油化工总厂、中原乙烯厂、油田大化等企业员工及其家属为主,构成濮阳市城区人口的主力。

濮阳古称帝丘,据传五帝之一的颛顼曾以此为都,故有帝都之誉。濮阳之名始于战国时期,因位于濮水(黄河与济水的支流,后因黄河泛滥淤没)之阳而得名,是中国古代文明的重要发祥地之一。1986年,境内出土的石磨盘、石磨棒、三足陶等裴李岗文化典型器物证明,七、八千年前这里已有人类活动。1987年,在濮阳西水坡发掘出三组蚌砌龙、虎图墓葬。据测定,其年代距今6400年左右,蚌壳龙被考古界公认为“中华第一龙”。专家据此遗址推断,6000年前濮阳地区已率先进入父系氏族社会,并成为中华民族龙文化的发源圣地。濮阳因此被中华炎黄文化研究会命名为“中华龙乡”。

贯穿城市南北的主干道—京开大道,将城市分为老城、油田两个片区,由于各自生活习惯、文化背景的不同促使这两个片区有着各自鲜明的特点,且存在隔阂,针对于购房需求,也本着“就近原则”,随着城市的不断发展以及人与人之间的沟通交流,该人文特点有一定程度上的淡化;
由于濮阳市西面为工业集中区、南面有铁路贯穿东西,所以政府主导濮阳市发展方向为向北、向西,故有“南沿北扩、东进西展”之说,但事实上,由于传统文化的束缚,形成了目前濮阳市“油田片区”向东、向北发展,而“老城片区”向西发展的局面。
二、宏观经济

2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
河南省GDP(亿元)
8950
10601
12459
15080
18484
濮阳所占比重
%
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三、总结
濮阳市是一个以石油、化工为基础的工业城市。全市GDP总量较低,人均可支配收入位于省内地级城市中间梯队,整体经济实力不强,居民消费能力有限,但消费意识较强。
濮阳市油田片区、老城片区有着不同的消费习惯与文化背景,油田片区以外来人口居多,老城片区以本地人居多,两个片区以京开大道为界,人文差异大,片区意识较为浓厚。
由于特殊的人文背景,濮阳城市发展没有一个突出的发展方向,油田片区向东发展、老城片区则向西发展。
濮阳为一个以石油、化工为主的工业城市,其第二产业发展迅速,生产总值不断增加,就业人口也随之增加,工薪阶层占城市人口的绝对比重,其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套型为主的特点。

第二章、城市房地产市场篇
一、土地市场



2008年濮阳市招拍挂土地出让面积为270亩,其中超过半数以上成交价格在31-40万元/亩之间,其中包括部分定向以及本地开发商的低价拿地,,位于黄河路北、大庆路东,