价格_价格表制作流程.ppt

价格表结构讲解
价格表由哪些要素构成?
均价
水平调差
垂直调差
促销优惠
付款方式折扣率
特殊楼层(或单位)个别因素
价格表构建
制作价格表的第一步
依据:市场比较法(相互替代原则)
比准均价的确定
比准均价确定的过程
第一步: 选择参照系:选择比较楼盘
重要原则:相互代替原则
第二步:比较楼盘的比准价确定
重要原则:公平原则
第二步:项目比准价格的确定
重要原则:相似性越大,权重越大。
案例:比较楼盘打分表
第二部分:价格表的构建
水平调差与垂直调差的确定
第一步:爬楼
1、爬楼前准备:打分表\熟悉平面图
2、爬楼的要点:
一张图纸、一部相机、一张记录表、一支专业队伍。
带着思考的问题爬楼(亮点与难点)
做好记录,如各朝向景观,特别是景观突变的情况,记录以前未知的细节.
记录表(链接)
水平调差与垂直调差的确定
第二步:水平调差打分
1、水平调差考虑因素:
(景观\户型\朝向\面积\噪音\采光\通风)
2、名因素权重考虑。
3、打分方法:专家打分法&头脑风暴法
打分表案例
打分原则:单独考虑打分因素,完全不考虑其它因素。
打分注意事项目:
同一打分因子里,最差的一定为0分,最好一定为10分(按10分满分计算)
几个计算公式:
(评分极大值一评分极小值)
(各单位评分一评分极小值)
各单位综合得分=
各单位综合调差值=综合得分*调差极值
评分=Σ打分*权重
水平调差与垂直调差的确定
水平调差极值确定
1、市场参考:参考周边楼盘水闰调差极值
2、经验值:均价的20%~25%
3、与价格策略相关
层差的确定
要点:自然层差与景观跳差
价格策略的需要
玫瑰湾层差值确定
层差60
层差40
20层
层差60
层差40
20层
层差60
层差40
20层
20层
层差60
层差40
9层
B\C景观跳差100
A\B\C景观跳差300
高层景观变化不大
中低层景观随高度变化较快
5号楼
6号楼
7号楼
8号楼
为保证一房厅单位在选房当日快速消化,一房一厅单位层差为30
13层
层差40