关于房改房资产评估的有关问题.doc

关于房改房资产评估的有关问题
..。粗略地,可按参照物交易价格中房屋的重置成本(商品成本)占该交易价格的比重来确定房屋贬损的权数。比如,通过造价类比法确定房屋的重量成本为每平方米840元,则房价占房地全价的比重为840+ 300=,,那么成新率差异修正系数为(1-20%x )=。如果不考虑权重,成新率修正系数按80%来考虑,,结果将大不相同。当然,如若房屋的剩余使用年限大于或等于土地的剩余使用年限,或房屋的剩余使用年限制约着土地的剩余使用年限,则成新率的影响可按100%来考虑。五、帽',共用土地的房屋评估结果反映的是房地合价。这也许会给房产管理部门和土地管理部门进行有关登记、办理有关手续、计收有关税费带来不便。为了解决这个问题,协调客户办理好相关手续,应对评估结果进行房价和地价的分离,并作出特别说明。分离的方法,可采用成本法首先确定房屋的价值,然后将评估值(房地合价)减去房屋价值求得土地价值。在评估报告中可作以下内容的文字说明本项目评估为房地合一评估,评估值包含了相应的土地使用权价值。如有关部门按规定需要分别使用土地评估值、房屋评估值的,土地评估值按xx x元计,房屋评估值按xx x元计。对房地价值的分离,我们采用了合理的评估方法。;至于房地价值分离的过程,可仅存于工作底稿,不必在报告中一一列示。,根据有关法规,转让其房屋须先办理土地出让手续,涉及补交出让金等附属债务问题,对此应予以揭示,可作内容如下的特别说明:;本报告所作评估结论,是对所估资产在二级市场中所体现的长期以来我国实行;高福利、低工价值作出公允反映。所估土地为划拨土地,未具备直接交易的资;的分配体制,企业职工的住房一般都条件,直进入二级市场须先行出让,所涉及的补交土地出让金是由单位分配的福利房,该部分资产在企等相关费用对评估价值的影响,我们未予考虑。;业固定资产账上反映。。房地产交易,在济的建立和住房商品化的推行,福利房逐产权转移时必经交纳一定的税费,这些税费的承担方式,对评渐由单位所有向职工个人产权过渡,这就估结果有直接的影响,故应对其作出如下特别说明本报出现了;房改房;资产,因其为非经营告之评估结果,以交易环节所涉及的有关税费由法定应承受的性资产,不对企业经营产生收益,所以在各方分别承担为前提
……;或;本报告之评估值,包含了资产资产评估中对该部分资产的评估处理就显过户所涉及的全部费用。;这就把评估值的内容作出限制性规得十分敏感。笔者认为;房改房;并非定,以避免不必要的误解和纷争。具体如何说明,要视参照物企业所拥有的住宅类全部资产,主要包括交易情况及评估时对交易情况进行修正是否考虑和调整了相关税以下三种情况:费,从而对交易价格进行了调整而定。第一种,已完成房改的房产,但挂在企业固定资产账上。这部分;房改房;职六、如何填到评估明细囊工个人己缴纳全部房改价款,已办理职工、可以只填列;房屋建筑物评估明细表;并在其备注栏中说个人产权证或正在办理之中,但在评估基明评估值己含土地使用权价值。也可以按上述房地分离后的评准日企业尚未进行账务处理。估值分别填列房屋、土地评估明细表。在填列土地评估明细表第二种