天津南马路五金城项目定位规划报告 46pPPT课件.pptx

天津地铁南马路五金城地块
定位规划报告(中期汇报)
合富辉煌(中国)北方区-
商业地产事业部&发展策略研究中心
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谨呈:天津地铁资源投资有限公司
汇报版
2
本次汇报只将整体报告中市场、定位、规划结论提出讲解,若各位领导对某部分有所疑问,可现场解答或参考《地铁南马路五金城项目定位规划报告(中期汇报)(统稿)》(264P)
本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项目及200份客户问卷调查
本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案例借鉴内容
本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容
本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规范,确保项目定位相应落实
前言
3
宏观市场
政策面短期不会放开、金融面将会有所利好调整,整体平稳震荡
住宅市场
老城厢板块内竞争小、产品具备差异性,周边板块竞争压力大
客户需求以80~90㎡两室、110~120㎡的三室为主
办公市场
甲级写字楼在发展趋势、销售价格和速度上具备优势
LOFT办公(乙级标准)产品在销售上也取得了较好的业绩
商业市场
周边沿街商业以配套型为主,餐饮娱乐相对体量较小
小面积、低总价产品利于销售,3层产品销售难度大
本体分析
作为老城厢最后一块土地,本案在区位、交通、商业配套等方面具备打造较高品质产品的基础
市场研究结论
原规划方案分析
本项目办公物业指标
A座标准层约772㎡,
B、C座标准层约474㎡,
商业指标
南侧商业进深26m,北侧进深17m,层高5m
以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足
A
B
C
4
类型
楼体
标准层面积
(㎡)
层数
(层)
建筑面积
(㎡)
办公
东侧办公
772
25
19300
中间办公
474
25
11850
西侧办公
474
25
11850
合计
43000
商业
北侧商业(东)

3

北侧商业(西)

3

南侧商业

3

小计

社区配套
1000
1000
菜市场
1000
1000
邮政设施
1200
小计
3200
商业面积合计

社区综合服务楼
社区服务中心

8

配套公建
1012
3
3036
5
根据市场分析结果我们在规划定位上应重点解决以下几个问题
问题1:商业3层如何进行销售的问题
问题2:商业进深过大且商业指标规划不足的问题
问题3:如何提升办公档次、甲级写字楼如何规划的问题
6
在解决以上3个问题的基础上,在定位规划层面我们还应考虑哪些因素?
尽量实现住宅、办公、商业市场结论在整体规划中实现平衡
规划建议中需重点考虑方案中对于成本的平衡
办公交通核和大堂对于商业的影响与破坏
商业规划中尽量规划更多的高价值物业,其中临街性为重要考虑因素
邮局、公共配套、菜市场等不可变现、价值低物业尽量减小对于商业规划的影响
尽可能使每一种物业都具备较强的市场卖点
在消防设计、交通设计、平面布局等满足规划的基础上,尽量减小公摊的影响
本次给出的规划方向只是对于规划设计的适应性探讨,最终方案以规划设计单位为准
天津老城厢•绝版都市综合体
中国•天津联邦中心
轨道交通实力联邦
住宅+办公别墅+甲级写字楼+商业休闲中心
城市中心区商务经济联邦
全盘定位
10
甲级写字楼
办公别墅
南侧商业
北东侧商业
物业
层数
面积
北侧住宅
8F
28700 ㎡
南侧住宅
28F
甲级写字楼
19F
29400 ㎡(包含1~5F大堂及交通核)
办公别墅
14F
19413 ㎡(包含1~5F大堂及交通核)
南侧商业
5F
1~2F商业经营用途:5239 ㎡(去除1~2F办公大堂及交通核)
3~5F商业办公用途:10184 ㎡(去除3~5F办公交通核)
北、东侧商业
2F
8036 ㎡(包含3200㎡配建)
8F
8F
8F
28F
28F
2F
2F
2F
5F
14F
19F
住宅
整盘规划
注:以上为我司规划意向示意,最终结果以规划设计单位为准