房产房产项目-推广方案.doc

林西项目推广方案
P1:宝马房地产林西项目策略规划提要
赤峰日报·房地产周刊
前景置业广告策划部
艺鑫广告设计有限公司
P2:目录:
第一部分:项目发现
第二部分:项目定位策略
第三部分:凝聚共识合力双赢
P3:第一部分:项目发现
【目的】:根据项目地块、区位特征及市场空白,对项目进行定位,保证项目利润和资金流。
P4:【项目分析】:
P5:SWOT分析:通过对项目优势(Strengths)、劣势(weaknesses)、机会(opportunities)、威胁(threats)进行分析,为项目寻找优势,补偿劣势,发现机会,规避威胁,确定项目的推广
P6:项目优势(S.)□地处西山风景区、风光优美
毗邻规划中的204国道,出入林西镇交通较为便利
距离林西一中、二中较近
体量较大,能做出好产品
P7:项目劣势(W.)■地段较偏僻,本地居民认可度较差
非成熟居住区,周边居住氛围差——贫民区
交通不便,无公交线路
商业配套不完善,购物不便
项目规模较大,在林西小镇消化困难
P8:项目机会(O.)■新建204国道较近,大交通的改善能够抵消部分区位劣势
刚性需求/改善性居住需求较大
投资观念日益成熟
P9:项目威胁(T.)□大量的新建商品房进入市场,消化了购买力
年度开发量较多,新项目较多,竞争激烈
国家调控政策、信贷政策对人们信心的打压
P10:项目分析总结:相当于造一座城!
购房者心态:地段——价格——户型——心理满足——产品的认可
P11:项目前期的产品定位很重要!
4P——第一位是产品 4C——第一位是需求
开发适销对路的产品,销售难度小;开发产品缺乏卖点,销售难度大!
——思路决定出路!
不同的策略会演绎出不同的产品定位、不同的销售推广模式和不同的销售效果。
选择什么样的操作思路,取决于宝马地产公司自身总体发展思路以及经营状态的综合考量。
做高端物业市场?
走大众化产品路线?
永续发展?
所以,我们认为,现阶段首先要研究我们要做什么样的产品!
P12:第二部分:项目定位策略
定位产生联想形成差异,创造竞争优势
通过对项目区位状况的基本了解以及对林西市场的简单走访,大致确定了以下两个不同的项目定位:
P13:【策略一】:价值导向——走品质化、品牌路线,建设高性价比住宅小区
P14:该项目定位特点:①赋予产品较强的竞争力,在竞争中获得显著优势
②产品的附加值高、利润空间较大
③做成品牌项目,利于二期销售
④做成企业品牌,为企业发展创造空间
P15:支持观点:①目前林西镇市场上的产品档次较低,存在高端物业市场空白
②人们对居住品质要求日益提高,追求精神层面,获得心理满足
P16:操作层面:①需要在产品设计、品质塑造上投入较大的人力物力,尤其是项目的包装要作为重点②销售前期需先造势蓄客,做形象推广,因此会出现前期销售进度较慢的情况,但随着价格的公布,后期销售进度会明显加快。③宜采取低开高走的策略。
P17:不利方面:①回款较慢,对开发企业资金链要求较高
②在规划中作出调整,加入一些能突出产品品质的元素,如景观小品、健身路径、生态美食广场等;
P18:产品策略:①外立面漂亮、材质好、色彩丰富、高档又显精致
②注重景观绿化设计、休闲功能区规划,规