江苏泗阳广场西侧地块项目市场策略规划建议提报113功夫堂.pptx

核心思路:客观认知市场,准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路,规划合适的商业体量和业态。
价值要素:本案操作的前提是确定项目所在区域的地位,延伸价值,尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域,处在未来城市东延的中轴线上,规划打造泗阳首个科技数码文化城,主要是以主题化商业的形态,形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。
市场机会:本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面,抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机,确立主题;一方面,依据泗阳城市商业的发展和消费需求,定位业态。
集群文化产业,切割商业蓝海立足城北文化新城,整合文化产业,打造苏北“科技数码文化城”。
写在前面
第一部分宏观解读-城市属性与经济环境
第二部分市场透视-泗阳房地产市场发展
第三部分竞争博弈-住宅市场透视与个案
第四部分商业扫描-商业现状与发展格局
第五部分项目定位-地块优势与定位策略
第六部分规划建议-物业规划与开发分期
目录
第一部分解读城市-了解城市属性、发展方向;研究宏观环境、经济发展对房地产市场的支撑力。
城市区域概况
城市经济发展
社会消费情况
城市规划
结论
分目录
泗阳地处苏北腹地,处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区
泗阳县地处苏北腹地,位于宿迁市的东南部,东临淮安市淮阴区,南濒洪泽湖,北接沭阳县,西连宿城、宿豫两区,处于中国南北地理分界线”秦岭——淮河”与“黄金水道”——京杭大运河的结点,位于长三角经济圈、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区,是中方公里,其中耕地面积998平方公里,水域面积420平方公里。
区位概况
,宿迁市排名第三位。
总人口94万,其中,,,,总人口全省排名第30位、全市第3位。泗阳县辖11个镇、5个乡:众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡;泗阳农场、棉花原种场。
区划人口
泗阳交通便利,水陆空路网四通八达,融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。
水路:京杭大运河贯东西,是经长江出海的水运通道。
公路:325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过,与京沪、宁连高速公路交汇。
铁路:新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。
飞机:县城向西85公里即达徐州观音国际机场,向东30公里连接京沪高速公路,向东北90公里便到连云港和白塔埠机场,向南至南京、上海。
交通
泗阳经济增长快速稳健,人均GDP年年稳步提升,房地产处在快速发展期,宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。
,增长速度突破新高,%,对比研究发现:泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度,且增长速度呈上升趋势,理论显示泗阳房地产业应处于高速发展期。
2006年泗阳县人均GDP达到8386元(折合成美元为1048美元),%,对比研究发现:泗阳县房地产已步入快速速发展时期。
GDP与房地产关系
基础设施不断完善,房地产投资所占比例不断提高。
泗阳房地产开发企业已经扩展到30家左右,2006月,,%。
2005-2006年,泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长,2006年,两者的增长率均达到了70%以上,由于基础设施的完善,投资环境的改善,泗阳县的招商引资也取得很大成功。
2006年全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上项目20个。
固定资产投资
消费品零售额迅猛增加,居民消费潜力稳步增加。
年度
消费品零售总额(单位:亿元)
同比年增长率
2003

11%
2004

%
2005

%
2006

%
泗阳县社会消费品零售总额同比增长率逐年增加,居民购买力增强、将带动其他产业的发展。
,,,这除了反映泗阳是农业大县,也反映了农村人民的消费潜力。
社会消费力
“北扩东延”是的城市发展主体战略,老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局
泗阳城市架构:
“一环一轴一河”
“一环”指的是由县城南边的宿淮高速,宿淮高速东、西连线,徐淮路东北绕城段构成的县城大外环;
“一轴”指的是县城内部的淮海路;
“一河”指的是素有“黄金水道”之称的