万泉城二区营销策划方案.pptx

目
录
第一章北海市经济形势分析
第二章北海市房地产市场竞争个案分析
第四章项目总体营销思路
第三章本案分析
第一章宏观趋势及北海市市场分析
2010年,对于中国房地产市场而言,虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”,但市场似乎并不受力,依然表现出其应有的活力:
跨入2011年,中国房地产市场宏观调控还将继续和深化,从“治标”向“治本”发展,
“新国八条”于2011年1月横空出世!
“限贷”、“限外”、“限购”,“三限”齐发,重在抑制房价上涨的趋势。
2010年12月召开的中央经济工作会议明确指出:
“2011年我稳快速发展,调整经济结构、管理通胀预期的关系,同时将稳定价格总水平放在更加突出的位置。”会议提出将稳定价格总水平放在更加突出的位置,意味着控制通货膨胀、管理通胀预期已成为宏观调控的首要任务。
宏观趋势:
2011年中国经济将依然面临着严重通货膨胀的威胁,只有以房地产为代表的资产价格的上涨得到控制,通货膨胀才有可能得到有效控制,对房地产市场的调控是控制通货膨胀的内在需求。
“新国八条”——“限贷”、“限外”、“限购”,“三限”调控政策结构梳理
限购
限贷
增加保障性住房供给
提高存款准备金
加息
削弱市场需求
减轻供求压力
控制房地产价格的上涨
消除通胀的货币基础
收紧开发商资金链
逼迫其快速出货
控制需求
行业政策
货币政策
控制通胀
预期
维护
价格稳定
促进供给
从去年以来,人民银行已经11次上调金融机构人民币存款准备金率。2011年6月20日起,%,再次创下历史新高。
2008年为应对国际金融危机,中国4个月内5次降息。此番,时隔近两年,人民银行再次加息,打开加息通道。
2011年政府政策调控的主力:限购、限贷、限外、增加供给
国家严控下,全国楼市在2011年会呈现分化形势。
对于二三线城市而言,严厉调控意味着重新洗牌,房地产市场整合加速。在资金链紧张情况下,中小房企可能会加紧推盘,甚至会采取包括调低预期利润在内的多种促销手段迅速销售回款。
北海房地产市场概况
(1)土地市场分析:
北海楼市以消化原有存量为主,北海房地产市场自从2003年起开始升温,且各项指标均有较大幅度的上涨,特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨,与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价,一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/㎡。
参加竞买的大部分来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工,目前房价飙升是对存量的购买热引起。
(2)市场价格走势分析
北海市房地产经过泡沫期,调整期之后,房价逐步攀升:
一是由于宏观经济的良好态势,国家通过了《广西北部湾经济发展规划》,使越来越多的投资者看好北海的未来发展;
二是北海优越的地理位置,适宜的气候,良好的居住环境吸引了各地购房者;
三是北海的房价在起步时,相对偏低,有较大的上升空间。
第二章北海市房地产市场及竞争个案分析
目前北海市房地产市场,存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争
一线海景、二线海景、城市资源
资源的竞争
新城区与中心城区
区域的竞争
未来的主要竞争对手
楼盘的竞争
本案位于二线海景区域
城区板块由于不具备海景资源,产品定位与本案存在一定区隔,与本案不存在直接竞争,主要潜在板块竞争来自一线海景板块和二线海景板块,所以我们对一线海景板块和二线板块做个分析。
项目名称
开发商
产品
类型
总建筑
面积(㎡)
在售
预售
均价
(元/㎡)
卖点
销售情况
北部湾1号
北海馨平广洋房地产开发有限公司
住宅、商铺
500000
在售
17000(含精装修3000元/㎡)
建筑、一线海景资源、品质,北部湾地标
1~3号楼售完,筹备下期
三千海
北海市天隆房地产
公寓别墅
1700000
在售
14500
北海第一大盘,高尔夫,一线海景
首期2011年2月20日开盘,泊心岸1、2、3号楼,共318套房源,成交75%
海岸国际
北海恒昌实业有限公司
高层住宅
33885
在售
13000
高层观海住宅
2#已售罄,1#预约中
一线海景板块主要竞争个案
项目名称
开发商
产品
类型
总建筑
面积(㎡)
在售
预售
均价
(元/㎡)
卖点
销售情况
圣美阳光
北海圣美房地产开发有限
住宅

在售
5900
(二期)
园林设计、户型设计、价格优势
二期售70%
森海豪庭
北海市金昌房地产开发有限公司
公寓别墅
450000
在售
8400(含精装1500元)