旧城改造项目要点.doc

旧城改造项目要点
一、几个关键名词
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拆迁中所有的费用,是开发成本的一部分,包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。
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拆迁业主和政府协商,设立土地出让条件,保证出让的净地可以自己拿到。
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新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比,是拆赔方案的核心。,还有拆一赔一。
、确权:
对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、 违建面积、 附属物等做详细的登记,明确房屋产权归属 (集体、个人、国家) (有时需补办土地用地手续,房屋产权证等),经过业生、开发商、 政府部门的三方确认,备案, 作为拆迁赔偿依据。
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村民的基层管理组织,相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面,熟悉村民心理,在村民中有一定的威望,在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用,能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。
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实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积,按照计算标准进行补偿。
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货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款,按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。
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实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主,再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。
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货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款,对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施,在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。
三、拆赔模式
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市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的,完全根据村民意愿。
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采取不界定建房时间的方式,由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。
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完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿,但建房时间界定仍由规划国土部门界定。
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完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿,但建房时间界定由集体股份公司。
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若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节,项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势,|西部城市)
备注:建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如果侧小于维护《两规》,应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险,并能得到村民的认可。
四、拆赔比
“实物赔偿,产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市,采用赔偿面积的方式比较普遍,一般的拆赔比为1: ,成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。
项目
拆赔比
框架结构房
1:
混合结构房
1:1
砖木结构房
1:
简易结构房
1:
五、拆迁补偿在实践中的细节

1)阶梯式的拆赔比
以180平米作为基数产权置换,剩下的用货币补偿。如180以 下按照全产权置换,I80-300补偿90%,300-400补偿80%,剩余的就按照